划片区实小！莆田超80亩“溪景房”来了

“涵江城区南部多久没出让新地了？”

“距离上一次已经是2020年恒冠拿下的苏墩地块（恒冠文昌府），周边绿地朝晖等项目经过一年多去化，基本接近尾声。”

2021年涵江一度成为莆田外围供地的焦点区域，开发商轮番上阵拿地后，纯新盘量骤增至6个，盘面虽然拉得很大，但新盘主要分布在涵江城区中北部，城区南部却并没有多少存量。

这次白塘湖片区限价10000元/平的新浦地块一会是新机会吗？三江口和白塘的置业人群会就近选择吗？今天来认真看下这块地。

▲地块航拍图

地段点评：

PS拍-2021-29号地块位于涵江城区南部，北侧相邻南环城路，属于莆田强产兴城重点片区-白塘湖单元片区，背靠涵江资源丰富的老城区，同时地处木兰溪下游，地块四周水系发达并贯通白塘湖公园，南面拥有交汇式滨溪景观。

目前地块近周尚未完全开发，配套人气也比较缺失。根据规划，涵江近阶段重心方向为南北双翼发展，未来地块的潜力如何，则很大一部分要依托南部“白塘湖片区”的开发。

横着看，更震撼！

1.地块格局

从地状看，地块成梯形状，整体宽度较大，目前地面已完成净地。地块东侧为塘头河，南侧为滨海路和河道，西侧为小溪流-苏墩河，南侧为南环城路。

▲地块航拍图

2.规划评估

地块体量约82亩，可做中大型社区，总容积率＞1.0且≤2.4，建筑密度相对较低，居住舒适度会提高，可规划建造9-12栋高层住宅。地块需设置建面不小于1800㎡的邻里商业和最低4800㎡的幼儿园，同时限高60米，约20层小高层，且要求楼栋高度呈现“中部高，两侧低”的高度布局。地块最大建筑面积132103.368㎡，起拍楼面价约2702元/㎡，最高楼面价约4004元/㎡。

▲地块航拍图

▲规划效果图

3.交通评估
地块主要交通线是南环城路和三江街，道路日常整体不断拥堵，往西通过莆涵大道约7.7公里进入莆田城东，项目北侧道路可直接掉头行驶，不需要绕远路，车程约10分钟走上。北面通过三江街等约5分钟进入涵江老城区，覆盖商业、教育、医疗等资源配套。

▲地块区位图

PS拍-2021-29号地块

SWOT评估

优势分析：

1

地块地处木兰溪下游支流交汇点，且前方无高层建筑，视野广阔，未来小区高层可以享受头排滨溪景观，同时近海地段也会有较强的风级，搭配“中高两边低”的建筑布局，在视野、通风和采光方面都会比较好。

2

地块坐落白塘湖片区东部，作为涵江南重点开发片区，未来这里将结合天然大型淡水湖地利优势，打造集景观、文化、商务、旅游、住宅、生态为一体的城市新名片，2020年已启动征迁改造，片区涉及白塘陈桥、集奎等9个村，体量和规划蓝图都值得被看好。

3

地块近周目前在售楼盘多数处于尾盘状态，地块坐落白塘镇和三江口交汇点，入市后能够衔接本地的置业需求，同时根据涵江区人民政府函，购置新浦地块一购房者落户后，子女小学可就读涵江区实验小学，学区价值加持。

4

地块以2.4容积率建造，将提升社区生活的舒适度，附带商业+幼儿园，拥有基础的生活条件。

▲地块航拍图

▲地块航拍图

劣势分析：

1

地块需设置建面不小于1800㎡的邻里商业和建面最低4800㎡（12班）的幼儿园，同时设置2.4容积率，开发商利润有所缩减。

2

地块目前虽然处于白塘湖版块，但区域开发尚未完全启动，拆迁改造体量庞大势必考量地方财政，规划蓝图需要更长周期才能完成。

3

地块位于主干道南环城路沿侧，后期入住存在一定的噪音影响，前后方有厂房、庙等，对购房者置业有一定影响，且前方河道汇入点，水质相对浑浊，景观性有打折扣。地块周边多为低层民房，高层住宅较少，近周500米生活配套缺失，人气不高，同时版块在涵江市场预期也并不高。

4

目前四周虽竞品不多，但自身体量超过80亩，从近2年的周边新房去化速度看，这个项目后期即使以9000多的售价面世，去化周期大概率也会超过1年，甚至更长。

▲地块航拍图

▲地块航拍图

机会评判：

地块邻近老城区是优势之一，但这并不能决定它未来价值天花板，潜力需要看城市拓展的方向，区位价值翘板主要依托还是白塘湖片区，拥有本省最大的天然淡水湖，坐临莆田绿心，联接绶溪、木兰溪，在城市宜居层面确实比较少见。经过综合规划和建设，可生成一个旅游生态文化等多重结合的城市名片，这就是地块的机会所在。

▲地块航拍图

▲地块航拍图

威胁评判：

地块目前周边价格在万元大关左右，而且近2年没有很明显的涨幅，国际商贸城片区的保利、正荣项目目前还有余量房源在售，区位相对更靠近城东，如果项目后期价格优势不明显，容易造成客户分流。

▲地块航拍图

▲地块航拍图

周边配套：

生活资源：涵江老城区、三江街沿街商业、水韵城、万嘉广场、凤凰百货等

教育资源：涵江区实验幼儿园、莆田第六中学、青璜中学、涵江区实验小学、集奎小学等

PS拍-2021-29号地块