复盘去年选筹，有些楼盘涨30%有些跌惨了

选筹|回顾

今天，大家一起和小赵“瞻前顾后”。

我曾经在去年8月份开始，进行了一个系列写作，从150w到400w总价进行选筹。每一个价位，我都挑选了一个楼盘实地到访，并且记录下当时的价格。每个价格档位踩盘只有一次机会，我需要衡量花费路上来回的时间与精力，所以，我最终写出来的没有最佳答案，而是我当下最想去实地看看的盘。

究竟什么样的楼盘涨到飞起，什么样的楼盘看起来不错反而跌跌不休？进入我们今天的复盘，希望你能从中感知一二。

《广州上车门槛已抬高，150w总价标的物分析》

时间：2019-08-14

这两个楼盘，很多人都不熟悉，它们从2018年的“人生高光点”之后，便再也难讨好市场欢心。本身因为价格限制，150w属于广州最低限度的产品，买不到什么好货。要么是牺牲面积买一房，要么牺牲楼龄买老破小楼梯楼，能够安家落户是没错，只是做出选择之后，也要做好砸在手里的准备。星河湾国际公寓是70年产权的公寓式产品，它已更名为星河湾赏心园。作为一个星河湾大花园里面的小户型，它是错配的产品，距离地铁站也很远。我在复盘时候发现最近的放盘数量，比去年翻了一倍，价格却跌了，可见有多少焦心业主的名额与资金套在里面。没办法，我的选筹在150w阶段里如此勉强，我常常跟低总价的客户说，你买到自己愿意住，未来接盘侠也愿意住的就好，别瞎想在房子投资上获利多少了。

实用住家之选180w总价标的物分析

时间：2019-08-21

总价仅仅差了30万，换算成三成首付就是现金10万，一年过去，可以拉开多少距离？我在180w选筹时挑的万科金色梦想，没想到竟然成为涨幅最多的，高达30%。今年的黄埔萝岗表现太抢眼了，20%-30%的涨幅几乎是平均水平。买入分割线在今年5月份，这股热浪持续到了年底。主要萝岗的城市面貌太吸引人了，产业配套大饼又很香，小区个个搞得又新又有模样。当然，即使万科金色梦想发生过车库水浸事件，也不妨碍它的品牌小区管理、人车分流、现代户型、楼龄新，留下了许多新广人。对于萝岗，我觉得万科金色梦想3.5w的单价有些脱缰，你现在年轻漂亮吸引人，未来竞品多起来，再入场的朋友们就享受不到前期业主开荒的大礼包了。

好地段好户型，200w总价标的物分析

时间：2019-08-28

八号线北延段线的同德围-罗冲围板块，一直是广州二手成交活跃度较高的板块，而今已经开通，西北边的血脉正在喷张。我当初选择250w去看富力半岛花园，主要不是因为8号线，而是看好13号线二期。果然，8号线的开通因为不直接经过这里，价格的带动并不高。成交单价几乎与去年同期持平，市场情况处于供需两旺。我对这个小区的环境以及私家江边步道是挺有好感的，大家可以回看我的实地踩盘，我相信平台里也有很多业主们，对居住体验的打分不低。虽然楼龄已旧，我依然相信，真正的涨势还没开始，等13号线开到家门口，生活质量飞跃提升。

距离还是面积？250w总价标的物分析

时间：2019-09-04

实实在在打脸了，幸好我在后面的客户接触中，没有引导过任何一位买入丰庭花园，虽然有些朋友看到过我的那篇文章。当时的我好奇为什么位置如此好，学校也好，三房两卫卖那么便宜？事实证明它再好也是南沙的老破小，现在的南沙容不下老破小。一年过去，3房产品放盘量大增，达到惊人的43套，这个抛售力度，让我也不惊担心起南沙的天量新房，缺人，缺人，缺人！

接下来的回顾（下）将会进入到300/350/400w总价的阶段，我还记得年初有客户问我，怎么写到400w就停止了。的确，去年的我认知就是如此，我甚至没有怎么看过500w以上的房子，于是也没有触及到广州核心区。天河热门板块：珠江新城、天河公园、天河北、牛奶厂，今年不用说了，板块轮动开启，6月份时候我已经预警珠城的启动，9月份我呼吁卖掉萝岗进市区。大家总觉得广州要涨要涨，其实细看：

凡是偏离主城区以及概念区域的房子，必跌，凡是小房子老房子，必跌。

有品牌物业、小区花园、楼龄新，有价格保障加持，跟得上涨幅。