地铁2号线南延线哪些楼盘值得购买，哪些楼盘坚决放弃？

原创2016-12-14路子非郑州地产

就像河流是地球的动脉一样，地铁就是一座城市的动脉。一个城市地铁的里程，往往也代表着其发达程度。

今年春节前郑州地铁1、2号线延长线将正式开通，届时郑州地铁里程将达到103公里。虽然和北京、上海的600多公里相比还相差甚远，但也直逼武汉的130公里。由此可见，郑州从二线城市向强二线城市又跨进了一步。

地铁一响黄金万两，是各个城市扩张和发展的真实写照，今天我们就一起盘点下，地铁2号线南延线附近（1千米范围内）有哪些在售楼盘，以及是否值得购买和投资。

1沙窝李站

坤达祥龙城

优势：

1.距沙窝李地铁口仅150米左右，乘坐地铁非常便利。有76平的二室一厅和116平的三室两厅。所有户型设计都很方正，与很多大开发商相比，户型也不会输给对方。

2.河南工业贸易职业学院就在小区对面，喜欢运动的可以到对面学校打球跑步。另外附加配套有指纹密码锁、园林雾森系统等。

劣势：

1.小开发商，河南鲁华钢铁集团（钢材贸易商）的旗下公司，名气小经验不足，物业管理水平也不会高。

2.紧挨107国道，大车不断呼啸而过，地铁高架擦肩而过，小区北边祥云路据说又要变成G310国道。270度全方位噪音和粉尘污染在所难免。

总结：

对于刚需而言，优势大于劣势。主要是因为位于地铁口，出行非常方便，户型方正，感观舒服。而噪音和粉尘问题可以通过加厚门窗和开足空气净化器解决一部分。

悦府海棠

优势：

1.现房销售，在售有121平三房，均价9600元/平，今年年底交房。

2.距离沙窝李站850米左右，还算比较近，走路需要10分钟。距离107国道300米受噪音和粉尘污染较小。

劣势：

1.开发商为郑州华之尚房地产开发有限公司，投资商是八达威。同样也是小开发商，但比坤达祥龙城稍好一些。

2.目前业主正在维权中，因为开发商要在3号楼与7号楼之间建废品中转站，就在幼儿园旁边，这一点相当奇葩。

总结：

2后胡站

正商红河谷

优势：

1.红河谷属于正商高端项目之一，占地面积500亩左右。项目有别墅、洋房和高层组成，目前在售的只有300多平的大平层。容积率只有1.49，绿化率达到40%，从已交付的小区景观来看，非常有吸引力。

2.距离后胡地铁口100米左右，出行非常方便，小区和地铁口之间有天桥，不用每天冒险穿过107国道。

3.价格比较合理，只有7500元/平，和其它小开发商9500元/平相比，很有良心。

劣势：

1.紧挨107国道，噪音和纷尘在所难免。

2.只有300多平的大平层，总价较高。

总结：

如果是刚需，肯定不会考虑红河谷，如果是改善，目前也不会考虑红河谷。在这里买300平的大平层，还不如在市区买小一点的房子。考虑到南龙湖的物流和环境，红河谷地位确实非常尴尬。

百合花园

优势：

1.距离地铁后胡站只有370米左右，交通便利。距离107国道190米左右，一定程度上降低了噪音和粉尘污染。

2.五证齐全，现房销售，目前只有120平三房，均价8800元/平。绿化率置业顾问说有60%，但实际看来，没那么高，但绿化也相当不错。

3.双气，这个很重要，整个龙湖大概有三个楼盘有暖气，分别是正商智慧城、翰林华府、和百合花园。

劣势：

房产证办理是个问题，合同上签订的是交房后1400天后才能拿到。

总结：

现房销售和距离地铁口近是最大优势，在南龙湖小开发遍布的地盘，百合花园并不比他们差。4年之后才能办理房产证，不得不让人持谨慎态度，投资避开，刚需可观注。

3小乔站

康桥溪棠

优势：

1.康桥在郑州以品质著称，用材、装修很扎实。智能系统如新风系统、塑胶跑道、雾森系统、小区WIFI覆盖、人脸识别门禁等也应有尽有。

2.距离地铁二号线小乔站约800米，交通便利，不过目前小乔站因拆迁不利，导致甩站，至于什么时候站点开通，还是未知。

3.精装修省去很多时间和精力，价格也较适中。

劣势：

一般公寓都是40年产权，很少见70年产权公寓，两者主要区别如下：

普通住宅、住宅公寓和商业公寓区别▼

对比可知，普通住宅和住宅公寓的主要区别是，住宅公寓日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑。即：冬至日当天日照数2小时，则划为普通住宅；冬至日当天日照数2小时，则划为住宅公寓。

总结：

荣立鸿鹄嘉苑

优势：

除了临近地铁口，有一定的商业配套之外没有其它优势。

劣势：

小开发商，品质不看好，不如考虑康桥溪棠。

另注：小乔站附近的龙湖九号院，目前烂尾中，购房者需特别注意。

总体而言，南龙湖由规划的宜居教育园，沦为如今的刚需之地，已是不争的实事。其尴尬地位完全是由镇级水平所决定的，在未来相当长时间内，其升值空间和居住环境都不会有多大改善，所以改善住房基本可以跳过南龙湖区域。

4康平湖站

正弘中央公园

优势：

1.区域位置好。正弘中央公园围绕占地100亩的康平湖而建，一共有16块地，目前在售为9号地块。区域位置非常好，可以说是港区北部最好区域。

2.整体环境不错。项目向北1公里规划有张庄森林公园，向东北方向跨过南水北调运河，规划有北湖公园。公园加康平湖加运河，环境优越。

3.距离地铁2号线康平湖站只有400米左右，交通便利。

劣势：

1.目前暂无商业配套，只能去距离小区约2.7公里的机场附近的购物中心。应该说是整个港区北部都缺乏商业配套。

2.上周开盘，推出208套，仅销售了25套，去化率只有12%。目前在港区购房主要是投资客，调控政策下，投资客退去之后，比较难以转手。

总结：

永威南樾

优势：

1.永威一向以品质著称，永威南樾也不例外。户型设计非常合理，整体方正。配套有亚太天能入户锁网上大概售价为7000左右。窗户三层玻璃，现声感受隔音效果很好。

2.距离康平湖站地铁口大概500米，紧临正弘中央公园。

劣势：

1.价格较正弘高了近1000元，目前只有110平和120平两种户型。

2.和正弘中央公园一样，目前还没有商业配套。

总结：

目前价格较高，未来两年内上涨空间有限。在港区或南龙湖工作的可以购买，投资还需谨慎。

5恩平湖站

豫发大运城蓝山公馆

优势：

1.距离恩平湖站300米左右，交通便利。

2.和正弘中央公园、永威南樾相比，因为更靠南，周围商业配套还可以。

3.整个小区共33栋楼，除5栋小高层外，其余均为洋房。项目容积率1.51，绿化率50%，居住舒适度很高。

劣势：

目前只有133平洋房销售，价格大概11000-13000元/平左右。

总结：

另注：恩平湖站附近合凯中心广场目前处于烂尾状态。空港上院和豫康新城D7广场都是小开发商，无规划，得房率低，不推荐。

其实港区可分为三个部分，机场以北为城市综合服务区，目前商业配套整体较差，但道路宽畅如东区，住宅设计较高端。南水北调中线工程和新107国道沿线主要为生态走廊。机场以南为高端制造业集聚区，主要是各种工厂，目前生活配套非常完善，但以厂房工人居多，道路、各种配套以及住宅设计较差，有种县城的即视感，不适合居住。所以，在未来的发展中，北部肯定会超越南部，在港区买房，优先考虑北部。

总结：

国家的强盛必然能够提高人民的生活水平，但并不意味着所有人的生活水平都能提高。同理，地铁能给附近楼盘带来巨大的升值空间，但并不意味着地铁站附近的每个楼盘都能享受到地铁的红利。

每个地铁站附近都有很多楼盘，但并不是每一个楼盘都值得期待。无论是自住还是投资，都需要做好充分的比较和思考。聪明的投资必然建立在智慧的思考和冷静的分析之上，误打误撞式的置业，虽然能够得到一时的回报，但决不会长久。癫狂柳絮随风去，轻薄桃花逐水流，唯有跟随专注专业的步伐，才能走的更远更久。