因为噪音，这个小区比周围便宜了将近5000元/平，值得入手不？

2017年3月8日，位于北四环的万科天伦紫台在万众瞩目中开盘，均价15500元/平。数据刚一发布，就有粉丝就在后台询问：如果北四环能卖到15500元/平，那么郑东新区东三环（中州大道）项目15000元/平，比周围二手房便宜了3000-5000元/平，是否值得购买？

我的大脑急速运转，搜索着郑东新区各个楼盘的价格，好像也只有润城时光里价格如此便宜。粉丝说就是这个楼盘，当时我给这位粉丝的建议是：如果注重价格和区位，可以购买；如果重视居住环境，需要慎重。为什么给出这个建议，今天我们就一起来看一下。

1区域位置

从大的方面讲，润城时光里位于郑东新区，虽然略有遗憾的是在金水路以南，处于郑东CBD的边缘地带，但毕竟还处于东区。河南省政府东迁，河南自贸区的落地，以及航空港的快速发展，注定了郑州的未来是向东向南发展。所以，这个位置符合郑州发展的大方向。

项目距离郑东CBD只有3公里，距高铁站直线距离大概5公里，小区南边100米便是七里河，又紧临中州大道和陇海快速路，这两条路都是郑州市主干道。小区出门左转500米是地铁4号线货栈街站，向南2000米到航海路是地铁4号线和5号线的换乘站，向北1000米是4号线和3号线的换乘站。

它又处于新老城区交汇处，兼有老城区的完善生活配套和新城区的繁华商业氛围。所以，从区位上来看，该项目真的是位置极佳。符合城市发展方向，交通极其便利，紧临七里河环境也不错，所以，它真的是占尽了天时地利。

但是，它最大的优点，恰恰又是它最大的缺点。正因为距离中州大道和陇海高架太近，导致噪音成为了最大问题，而且南边100米的七里河又紧临铁路，导致噪音问题更大。因此，项目被大家称为270度环绕式全天候噪音收音机，噪音这是该项目的硬伤，也是比周围楼盘都便宜（距离600米远的正弘山二手房20000元/平）的主要原因。噪音问题，后面另有介绍。

2周围配套

目前整个郑东新区，配套都比较完善，润城时光里也是如此。教育方面小区自建有幼儿园，对面是郑东新区艺术小学，该小学2011年成立，至今已有6年，不过教学质量一般，和郑东新区的5所重点小学聚源路小学、河南省实验学校郑东小学、众意路小学、康平路小学、郑东新区外国语小学等不能相比。

向北1000米是东建材、建业五栋大楼以及凯德广场，所以商业氛围还是比较浓重。在市区三环内基本不用怎么考虑商业配套，如果是自住，周围即使有大超市大商场，也只是和你有几毛钱关系而已，谁也不会天天去逛街。

笔者曾在二七万达附近住过相当长一段时间，并不觉得万达有多方便。即便有了孩子，想一家人一起去看电影逛街，开车或者打的就可以，浪费不了几个钱。所以，如果哪个小区因为距离商场近，而比周围楼盘贵很多，就需要考虑一下值不值。不过，如果是投资，距离大型商场近还是有很多好处的，起码以后往外出租，租金会贵不少。

影响租金的还有交通，润城时光里位于4号线地铁口，是标准的地铁盘，4号线已经开工建设，将在2021年开通。试想一下，距离CBD只有3公里，地铁只要两站路，又距离凯德广场只有一站路，向南2000米换乘5号线，向北1000米换乘3号线，到时候这里的租金会是多少呢？

七里河公园▼

小区周围环境也不错，紧临七里河公园，公园虽然狭窄，但看起来还挺漂亮，在闹市区难得有个公园，这里非常适合散步、跑步。平日里老人带着小孩子到外游玩也比较方便。1000多米外还有个世纪欢乐园，不过它和你应该没几毛钱关系，相信100多元的门票，一年你也去不了两次。

3小区环境

小区环境就直接上图了，因为目前开发的是二期，可以参考一期的小区环境，二期一般不会比一期差。

项目内部采用下沉式景观设计，下沉面积达到1万方，联通负一层车库，归家即享，这种设计在郑州比较少见▼

到负一楼景观的台阶▼

可能是一期已经交房多年的缘故，虽然只有35%的绿化，但整体看起来，绿化还是蛮好的，感觉和北区卖18000元/平的澜庭叙差不多▼

只有一个儿童游乐场，并未把3岁以下和3岁以上的儿童分开。不过据说，二期还有游乐场▼

因为设计较早，小区并未实现人车分流，不过好在地面上只有电动车。但带着小孩子也要特别小心，笔者亲眼看到小孩根本不看路，猛的冲到小区路边，父母在后在提心吊胆推着婴儿车追过去▼

总的来看，小区绿化不错，下沉式景观设计是一大亮点，路两边的下水系统也较好，不会产生积水，前段时间看的卖的近20000元/平的小区，下水系统比较差。但是小区人车没有分流，以及没有雾森系统，略有遗憾，尤其是人车不分流，真的影响孩子们的安全。

4户型概况

该项目占地200亩，容积率3.48，绿化率35%。1-9栋是一期，已经交房。10-19栋为二期，2018年6月交房，目前不能使用公积金贷款。目前在售89平的只有紧临陇海快速通道的11号楼，其它均为100平以上。

目前在售户型有89-242平不等，具体如下：

户型1▼

户型2▼

89平的设计成两房，想必这也是价格便宜的另一原因吧。有没有发现，和正商的户型特别像，尤其是B2户型，简直一模一样。

户型3▼

户型4▼

户型5▼

户型6▼

户型7▼

因为在户型方面，每个人的评判标准都不一样，我们公司为此讨开会论过很多次，大家也都看过很多户型方面的书，但是大家的评判标准始终不能统一。所以，什么是好的户型，大家只能按自己标准去判断，就像家庭该如何装修一样，让女主人满意的才是最好的装修。

不过，不知道大家看完所有的户型是不是和我一样的感觉，好像也只有最后两个让人比较满意，其它户型都有不足之处。要么太长，要么拐弯抹角的地方太多。总之，每个户型都有说不上来的别扭。

价格方面，全部为毛坯房，89-110平的15000元/平左右，131-143平价格16500元/平左右，240平价格14000元/平左右。价格在同区位来看，比周围不受噪音污染的二手房便宜3000-5000元/平不等。

5噪音问题

润城时光里被称为270度环绕式全天候噪音收音机，也是实至名归。这是也该项目最大的痛点。具体噪音如何，恰好一期业主做了“实验品”。笔者走访了5位一期业主。有紧临陇海快速路的，也有紧临七里河的，有低层的住户，也有高层的住房。

小区门口装有隔音玻璃的高架▼

紧临陇海快速路的业主表示，窗户打开后，噪音很大，白天有时候想透透风，有较大噪音，不过通风大概只需要10几分钟。关上窗户几乎听不到噪音，因为高架上装有隔音玻璃，所以并不影响晚上休息。

紧临七里河的业主表示，虽然家里装的是双层真空玻璃，但火车经过时，依然能清晰的听到噪音。刚开始很不习惯，现在习惯了，晚上也能睡的好。紧临七里河最大的好处是朝阳，阳光充沛，能够很好的享受阳光。

笔者白天站在小区中间，感受了一会，小区里不能算是安静，周围的车流声和火车经过的声音很清晰。不过，声音没大到影响注意力的程度。

关于噪音的问题，我们以前做过调查和研究。因为交通噪音是以低频噪音为主，玻璃对于声音的吸收不大。所以，窗户即便是新式断桥铝中空窗，甚至三层中空玻璃窗，也难以抑制噪音。

那么，抑制噪音最好的方法就是，装夹胶玻璃。夹胶玻璃之所以称之为夹胶玻璃，主要是有两层或多层玻璃，中间通过高温压入有机聚合物中间膜，使玻璃和中间膜粘合为一体。这其中的中间膜就相当于一片阻尼层，能有效抑止玻璃的振动，从而阻挡低频噪音的传播。

夹胶玻璃▼

除了隔音外，夹胶玻璃还有一个好处，就是可以保护玻璃。与我们常见的商场护栏玻璃一样，由于中间加了一层高分子聚合物膜，破掉的玻璃会被粘连在一起，形成类似的蛛网状纹路，而不至于碎掉一地，可以避免伤害到家人。

郑州目前有夹胶玻璃的门店比较少，所以收费普遍较高，最基本的每平方米两层已经超过800元，三层更是要到了1000元以上。不过即便是最基本的夹胶玻璃，隔音降噪效果都非常明显。

所以，紧临七里河的业主，夹胶玻璃是不二选择。不知道为何润城时光里的销售人员并没讲到这一点。如果项目本身自带夹胶玻璃，相信会赢得不少口碑。

总结：

润城时光里最大的优势就是区位和价格。属于郑东新区，处于老城区和新城区的交汇处，即能享受老城区的便利，又能享受新城区的发展红利。项目又位于地铁4号线站口，标准地铁盘。15000元/平的价格，比周围二手房每平米低几千元，的确性价比很高。勉强达到了可住、可租、可售的基本标准。

最大的劣势就是噪音噪音噪音，如果噪音问题能解决，相信价格不会如此。也许随着郑州房价的进一步上涨，以及郑州高架越来越多，大家普通接受高架的噪音，以及解决方案后，人们才发会现这个小区现在的价值被低估了。

当然，该小区还有一些问题也是不能忽略的，小开发商开发，物业并没让一期业主满意、地是2010年拿的，距今已经7年、户型设计不够好、人车不分流、一期延期交房被维权等问题。