住宅办执照要本栋楼全体业主签字？为什么会有如此离谱的要求？

很多尝试用城镇住宅办理营业执照的人可能都有遇到这样的情况，登记机关驳回申请，要求提供住宅所在楼栋全体业主签字的“住改商证明”！

what？本栋楼全体业主？有没有搞错？别墅洋房还好，高层住宅动辄两三百户，需要一户不漏地在上面签字同意，完全就是一个不可能完成的任务！

是的，登记机关的驳回决定没有问题。但是为什么会有这么不切实际的要求，故事较长，听我娓娓道来。

一、房屋使用性质

翻开房产证，可以看到有一项关于“用途”的记载。有很多种类，如商业、办公、住宅、公寓、厂房、仓库、车库等等，这规定了该房屋只能用来做什么。显而易见，“商业”就是我们俗称的门面，可以用来做生意，“办公”就是写字楼，“住宅”“公寓”就是用来居住。使用者不得擅自改变房屋用途，除非取得房管部门批准。

这本来很正常，不同用途的房屋，从设计到建造都不一样，强行改变用途势必存在诸多安全隐患，容易发生不可预料的严重问题。

所以在很早以前，做生意基本上只能用商业、办公、厂房这几种房屋进行登记，但是这几种房屋数量十分有限，属于稀缺资源，随着我国市场经济的蓬勃发展，价格和租金上涨速度都很快，这也是那些年很多人投资买门面热潮的由来，商业房屋比住宅价格上涨快在那些年是普遍共识。

二、物权法的颁布

时间进入2000年后，大众创业万众创新的需求越来越强烈，国家也急切希望将市场做大做强，解决人口就业、社会养老体系构建等一系列现实问题，但此时商业房屋数量不仅有限并且租金不菲，拉高了创业成本，对市场发展显然十分不利。

从哪里找到一个能够释放商业房屋空间、降低创业成本的切入点呢？

国家想到了住宅，将住宅改经营性用房。

于是，在2007年10月1日《物权法》颁布时，其中第七十七条这样表述：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

什么意思呢：住宅可以改为经营性用房了，但是需要“有利害关系的业主”同意。

有人可能会说：怎么这么矫情？改就改，为什么还要加一句取得某些人同意，扭扭捏捏干啥？

你还不要抱怨，据我对法律条款的认识，得出一个结论：只要是正式颁布的法律，就没有一个字是多余的，更何况一句话。

这是国家已经预见到一个问题，因为将住宅改为经营性用房，势必侵害“有利害关系的业主”的合法权益。

三、“住改商证明”

法律上开了一个口子，对应具体操作层面的政策便开始松动，登记机关也开始出台相应的营业执照登记政策，“同意将住宅改为经营性用房的证明”（简称“住改商证明”）由此应运而生。即申请人用住宅申请办理营业执照的，需提交“住改商证明”。

但在具体操作层面却出现了一个现实的问题：到底哪些人才是“有利害关系的业主”？

《物权法》只是提出了这个名词，但是没有对它进行明确的解释。如果不搞清楚这个问题，那么申请人根本就不知道要找谁去取得同意。

于是，各地工商部门只能将自己对于这个名词的理解运用到实践中，有要求相邻业主签字的，有要求本栋楼一半以上业主签字的，有要求申请人自己作出承诺的……由此出现了第一批依靠提交“住改商证明”办理营业执照的经营者。

四、最高法的司法解释

在第一批住宅成功办理营业执照后，问题也随之而来，大量住宅业主投诉住宅经营的扰民行为。

登记机关说，我没有错呀，我按照政策登记的。经营者也说，我没有错呀，我的确是取得了有利害关系业主同意的。于是造成了大量“住改商”相关的民事纠纷和行政诉讼闹到了法院，核心问题集中为：到底如何定义“有利害关系的业主”。

于是，2009年10月1日，最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号），其中有如下表述：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

这句话什么意思呢？

最高法说：《物权法》所说的“有利害关系的业主”，至少包含了本栋楼除自己以外的其他全体业主，并且如果其他业主能够证明存在利害关系，也可以是“有利害关系的业主”。

既然有了这个司法解释，登记机关只能对应地修改登记政策，但随之而来又出现了问题：真的要求申请人去找所有“有利害关系的业主”逐一签字吗？这样的要求符合实际吗？

如果是你家隔壁的住宅要开个麻将馆，来找你签字，你会同意吗？何况是本栋楼的全体业主一个不漏。这显然是不可能的事情。

但是营业执照就不办了吗？这显然也不可取。

五、业主委员会、居民委员会的加入和退出

怎么办呢？

执照要办，政策又要落实。

既然不可能逐一取得“有利害关系的业主”签字，那么就退的求其次，让业主委员会盖章同意，用业主委员会的态度代替全体业主的声音。如果没有成立业主委员会的，就由居民委员会代替。

虽然这样做似乎不太严谨，但也是没有办法的办法了。

于是乎，又一批住宅办理的营业执照，依靠找业主委员会和居民委员会盖章而成功办理。

但是，纠纷仍然不少，业委会和居委会从此被动加入了工商部门、业主和经营者的战团，似乎让矛盾变得更加复杂化。

居委会是最基层的组织，不属于政府部门，却承担着繁重的社会服务工作。国家政策千条线，都要落到基层这一根针上，让居委会倍感压力，国家不得不出台一系列措施为基层居委会减负。

2020年2月29日，国家六部委出台《关于改进和规范基层群众性自治组织出具证明工作的指导意见》（民发﹝2020﹞20号）不应由基层群众性自治组织出具证明事项清单（第一批）第19项，明确了住改商证明基层群众性自治组织不再出具。

由此业委会和居委会退出了战团，但登记机关却实在是找不到有效的对策，虽然知道不可能，但也不得不严格按照《物权法》规定，要求申请人提供本栋楼全体业主签字同意的“住改商证明”。

时间来到2021年1月1日，《物权法》废止，更加全面完善的《民法典》登上历史舞台，其中第279条规定：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

表述与《物权法》如出一辙，说明“住改商”的政策也将继续延续下去。细心的人会注意到，《民法典》的表述中多了一个“一致”，其中的含义感兴趣的可以在下方留言讨论。

但是，对于申请人来说，这仍然是个“不可能的任务”。对于登记机关来说，这仍然是一个左右为难的困局。而对于业主来说，维权仍然在路上……

以上陈述均为个人观点，其中的是非曲直和前因后果均为作者本人猜测，不代表官方观点，各位不必较真。