公房承租人死亡，哪种情况子女能“继承”？

今天我们来讨论热点话题，关于使用权房的“继承”。

关于「公房能不能继承」，以及「公房的征收补偿利益能不能继承」类似话题，已被咨询多次，今天我们就来好好聊聊。

之前我在文章中简略提过：公房原则上不能继承的。

这句话其实是不完全准确的，因为这个问题有些复杂，需要分多种情况来分析。

公房（也称租赁房、使用权房、公租房）在没有遇到政府动迁或征收时，若公房的承租人过世了，那么，承租人的继承人能否成为这个房子新的承租人继续履行公房租赁合同？

对此，我们可以查阅上海市房管局在2019年8月15日印发的沪房规范「2019」3号文，或者也可以去看我们的看之前的文章《一文读懂公房承租人变更、推选、指定的全流程》。

那么在这里，我们还是简单梳理归纳为三种情况：

【“继承”承租权】第一种情况：该公房内只有承租人一人的户籍在册。

这个承租人过世了，那该公房内再没有其他户籍在册人员了。这个时候内行人会觉得糟了，公房内没户口了。

确实，公房内的户口权力是很大的，没有了户口似乎意味着房子可能要被收回去了。

但是也未必。

根据沪房规范「2019」3号文的规定，承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，按下列顺序确定承租人：a.原承租人的配偶；b.原承租人的子女（按他处住房情况）；c.原承租人的父母；d.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）出租人在指定承租人后应及时通知其办理变更租赁户名手续。当事人对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。

也就是说，承租人过世了，公房内虽然没有了户口，但是，有上海市户口的直系亲属也可以申请变更成为该公房的承租人，如果有多个直系亲属的，可以依据：优先配偶，其次子女，再其次父母，最后其他直系近亲属的顺序来进行确定。

承租人只有一个，因此，在没有配偶的情况下，无论有多少个子女，只能确认其中一个作为承租人。这个时候关系不睦的子女，开始争执不下了。

这也就是所谓的「公房继承」。

【“继承”承租权】第二种情况，该公房内，除了已死亡的承租人外，还有其他户籍在册的人。

这个户籍在册的人可能是原承租人的配偶、子女、父母，也可能是外甥、侄女、孙子甚至没有血缘关系的人，那么如果是后者这种远亲甚至没有血缘关系的人，那已死亡的承租人的子女，因为户籍并不在该公房内，那有什么法律途径可以获得承租人资格吗？

遗憾的是，没有。

公房原承租人死亡后，只要还有第二个户籍在册同住人的人，就轮不到户籍不在册的继承人来「继承」。

那如果除已死亡的原承租人外，还有数个户籍在册的人，这当中有原承租人的父亲、也有他的两个子女、还有他的侄女和外甥女，这样的情况下，如何确定新的承租人选呢？

看过沪房规范「2019」3号文或《一文读懂公房承租人变更、推选、指定的全流程》文章的应该都知道，首先是户籍在册人员协商一致确定新的承租人，如果协商不一致，物业可以指定承租人，指定承租人的顺位为，首先配偶，其次子女，再其次父母，最后是其他亲属。

当然，这里的「入围选手」需要在原承租人过世前一年户籍即已迁入，如果是原承租人过世前几个月户籍刚刚迁入的，可能不在入围之列。

那么，已死亡的承租人的其他子女（户籍不在该房屋内），是否也有竞选承租人的资格呢？

这也是我们经常被问到的：我母亲承租一套公房，哥哥和姐姐户籍都和妈妈一起在该公房内，我和另外一个妹妹户籍不在该公房内，现在妈妈过世了，这套公房未来的权益，我和妹妹有份吗？

我们只能很遗憾的告诉他：在这种情况下，户籍不在该公房内的子女，对该公房不享有任何权益。因为公房保障的是居住权，而公房的居住权是与户籍紧密联系的。

【继承动迁利益】第三种情况，该公房内，只有已死亡的承租人一个户籍在册，且该承租人也没有其他户籍在上海市的近亲属。

多数情况表现为子女都出国了取得了外国籍，那么这个时候，这个年过九旬即将离开人世间的孤独老人，他的这套公房是不是就「后继无人」了？

很多时候，确实是这样，等老人家一走，没有亲属符合继续履行该公房租赁合同的主体身份，公房可能就会被报空收回，现实中，这样的房子也不在少数。

所以，有些老人会在趁自己还能有作为的时候，要么想办法将自己的兄弟姐妹或兄弟姐妹的孩子户籍迁入，或者干脆做使用权转让把房子卖掉变现去养老院。

当然，我们也看到很多被物业公司报空收回的房子。

那物业报空收回房子若干年后，该房屋遇到动迁或征收了，这时，原来已死亡的承租人的子女出现了，向动迁组或征收公司主张要求分得征收补偿利益。

这时征收补偿款归谁所有呢？是归这些继承人（子女）所有，还是物业公司所有？

这个要看：

1.物业是否已在征收前做了报空收回处理？

2.物业报空收回的程序是否符合当时的法律规定？

如果1和2物业都按照正规流程做了，那么，原承租人的继承人很可能将不再享有继承权，反之，原承租人的继承人可以继承征收补偿款。

也就是说，在物业未报空收回的情况下，征收补偿款可以作为原承租人的遗产，在继承人之间进行分割（前提，该房屋内只有已过世的原承租人一人的户籍在册）。

如已死亡的原承租人的直系亲属未积极主张要继续履行租赁合同，或不符合继续履行的条件，则物业将有权将该房屋报空收回，解除租赁关系，那未来该房屋遇到动迁或征收时，征收部门将与物业公司签订征收协议并向物业支付征收补偿款。

那如果物业没有报空呢？

根据2007年上海市高级人民法院《关于审理分家析产案件若干问题的意见》（沪高法民一（2007）20号）第一条的规定“一、【公房动迁补偿款的继承】只有承租人的公房动迁时，原承租人已死亡，若已依法确定了承租人的，动迁补偿款归新的承租人；若尚未确定承租人的，动迁补偿款归原承租人的继承人。”

也就是说，在没有被物业报空收回也没有新的承租人的情况下，动迁补偿款归原承租人的继承人。

这里需要注意的一句话是“只有承租人的公房动迁时”，也就是说只有承租人一人户籍在册，没有其他同住人的情况。

如果除了承租人还有同住人的，则征收补偿款应在剩余的户籍在册的同住人之间分配，而非原承租人的继承人。

总结

好了，看到这里，相信大家很多心中的疑虑已一一得到解答。

如果还有关于公租房的问题，也欢迎大家在留言区给我们留言。

（全文完）