楼评：鼎太风华，带南山实验学位优质住家大社区

小区分八期开发，除七期外，均可连通公用花园，带南山实验鼎太小学和南海中学学位，小学就在小区内，孩子上学非常方便（除了七期）。一、二期户型相似，三、四期为板楼南北通、两梯两户，价格比一二期高10%左右，五、六期户型也比较相似，可以说六期是五期的缩小版，面积稍小些，整个鼎太社区宜居性很高，这也是为何其价格高、放卖量少的原因之一。

01一期、二期

一期2002年入伙，分ABCD四栋，A栋带3个单元，其余都是带4个单元，二期分H、I、J、K四栋，HK栋带4个单元，其余都是带5个单元。目前一期的均价在13.5万左右，二期则在14.6万左右。

一、二期从1房-4房都有，成交比较活跃的是3、4房改善户型。首先讲一下标准3房户型。

一二期标准3房面积在90-95平米，户型均方正，南北通透，带前后双阳台（一期所有户型阳台较小，宽度只能容纳一个人），处每一栋的中间位置，因户型位置好，一直都很少放卖，能够追溯的上一次成交是去年11月中旬一期的一套中楼层1050万成交，目前市场上仅有一套一期的91平中楼层在卖，报价1350万，价格有点虚高。

然后是大3房2卫户型。

一期的是115平的大3房，分布在每一栋的4单元，均是端头位置靠花园中间安静，西北向，目前报价在1380万左右，缺点是朝向差，有西晒困扰，除非价格很便宜才考虑这种户型。二期每栋1、2、3单元的05户型是125平米的大3房，南向厅出阳台，目前没有放卖，如有放卖，价格预计在1500-1750万之间。因为面积大、相对90多平米的总价高，而且是三房，所以这种户型最终成交下来单价算是便宜的。户型图示依次如下：

然后是二期的4房2卫户型（一期没有4房户型），有两种面积，分布在每栋1单元02、03户型，其中02户型为148平朝东，目前没有放卖；03户型为158平，朝南，目前仅有一套低楼层在卖，报价1780万左右。后面会写到三、四期4房介绍，到时再做对比。下图是148平米户型（158平米的户型格局和148平米的类似，就是没有杂物间，厨房那有个阳台，公厕靠餐厅位置）

02三期

又名奥斯卡，是鼎太收官之作，2012年入伙，目前均价在10.6万左右。三期以大面积为主，有EFG三大栋，两梯两户，板楼结构，户型全部南北通透。

F栋主要是159平的大3房和183平的4房，总价高且基本没有放卖，在这里就不做介绍了。EG栋户型一样，3-23楼为144平3房，25-29楼为134平3房，两者户型格局一样，奇数层送入户，可以做阁楼或改成一个书房，偶数层带三个阳台没有入户。去年7月初一套144平低楼层1450万左右成交，目前仅有一套同户型高楼层在卖，报价1900万，相比而言价格比较高。鼎太风华三期整体放卖和成交量都非常少，住家为主，很多都是本小区老业主小换大继续留在这里。

03四期

鼎太风华四期2004年竣工，共分1、2、3、6四栋，每栋都有ABCDEF六个单元，四期特点是板楼，两梯两户南北通，还送20平大露台，主力户型是115平米的3房，目前小区均价在14.4万左右。

115平米大3房分布在1、3、6栋BCDE单元，偶数层客厅出阳台朝南，奇数层餐厅出阳台朝北，两种户型差价200万左右，去年4月中旬一套南向中楼层1486万成交，目前有6套在卖，报价在1650-1850万之间，其中有套报价1580万餐厅出阳台的低楼层，上周挂盘价还是1780万，近来业主说不急卖了，也不方便看房，并把报价调高至1780万，从去年来价格就一直在往上调，这种不诚心卖的房源基本可以忽略了。

报价1600万的那套也是餐厅出阳台，非客厅出阳台的还敢报价这么高，心态高得有点吓人。目前在卖的没几套是诚心的，很多买家都在等着价格合适的优质房源出来。

04五期

鼎太五期2006年竣工，共7、8、9三栋，目前小区均价在15.3万左右。主力户型是每栋的105-109平的3房（01、04户型），南北通透，赠送20多平米大露台，奇数层客厅出阳台朝北，偶数层餐厅出阳台朝南，01户型靠小区里面，安静；04户型靠前海路，有点噪音。这里可以和三期115平3房做比较，同样3房，五期105-109平虽然面积小，但实用性高于三期115平的（所以三期我们重点介绍的是它144平的3房）。上周一套109平的南向低楼层餐厅出阳台1660万成交，目前仅有3套在卖，报价在1750-1900万之间，价格整体偏高。

05六期

2008年竣工，由10、11、12、13四栋组成，3房主要在10、11栋，12、13栋为小户型。10、11栋的01户型都是3房2卫，10栋01户型面积为90平米，11栋01户型面积为96平米。这两种户型赠送面积大（15平米左右），带两个卫生间，二者户型格局和五期105平米的差不多，就是阳台没有五期的大，去年8月中旬一套90平南向低楼层3房930万成交，目前没有放卖。

05、06户型为88平米的3房1卫，朝南，奇数层客厅出阳台，偶数层卧室出阳台，最近没有看到成交，目前只有两套在卖，报价都是1080万，价格比较高。最近六期成交比较多的是一些刚需小户型，比如50多平的1房、70多平的2房。

06七期

鼎太风华七期，2009年小区，共11栋11层小高层，主要以刚需上车2房户型为主，小区与其它几期是分离的，目前均价在10.2万左右。2房主要推荐18、19、20、21、22、23、24栋，这7栋都在花园中间，安静，奇数层客厅出阳台，偶数层卧室出阳台，各种朝向的都有。部分户型靠近东滨路或者月亮湾大道，会比较吵。

这里主要推荐65-72平的2房户型，户型方正，格局基本一样，放卖量还可以，就是价格普遍偏高，去年9月初一套70平南向中楼层的860万成交，目前有7套在卖，报价在980-1100万左右。还有一种80平2房户型，卧室和客厅均出阳台(阳台上可以改出来一个小书房)，目前只有一套南向高楼层在卖，报价878万，价格相对比较合理。52-58平的是1房，可以改成2房，目前52-58平的1房有4套在卖，报价在750-900万之间，报价整体偏高。

总的来看，鼎太风华作为前海一个大体量社区，内部绿化和配套都很好，学位也不错，特别适合改善有学位需求的买家，其主流买家群体就是大新附近老住户，本小区业主小换大的也不少，还有就是从宝安、龙华过来的改善买家。除了七期是一个比较纯粹的刚需小区外，鼎太风华其它几期都是以3房、4房的改善户型为主，即使有1房、2房，也都是那种大1房、大2房。

不过目前3房、4房户型放卖的却不多，甚至好几种户型一直都没有放盘，因为带学位、住家也不错，原业主们都不舍得卖，同时也担心卖了换不到比目前更好的，所以要买鼎太的一些改善户型只能靠等，最近放出来的几套大户型的报价整体偏高，很多改善买家也都在观望。如果是刚需买家，又想要大社区，住得舒服的话，鼎太七期的1房、2房还不错，不过七期与其它几期是分离的，算是一个单独的小区，目前的价格也比较高。