南京库存跌到13年来最低，房子都去哪了？

买哪儿

今年两会期间，“去库存”频频成为关键词、热词，偏偏在大南京，“去库存”根本就不是个事儿！

去年年底，南京新房库存量还在5万套之上，今年的2月28日跌破4万套，仅仅过了1个多月，库存量又少了1万套，截止到4月11日下午，居然已经跌破了3万套，创下2003年10月以来当地新房库存的历史低点，这一奇迹已经13年不复出现了！

数据截止4月11日

小白不由得感叹：南京，真是一座不让国家操心的城市啊！

“库存跌破3万，现在库存的房子在哪里？溧水、高淳等较为偏远的地区

根据“南京网上房地产”显示的数据，溧水和高淳片区的可售套数加起来达到11977套，接近1.2万套！不足3万套库存，1.2万套在“溧水和高淳”等较为偏远的地区，而溧水和高淳目前的房产购买群体也是一直是“地缘用户”，即以当地居民改善居住条件、在当地工作的人群为主！

当然，溧水、高淳也不是全然没有后继发展的，比如今年南京开工的7条地铁中，地铁宁高线禄口新城到高淳段、地铁宁溧线禄口机场到溧水段，未来都会改变南京的城市格局，给买房人更多的选择余地。但是眼下，对于在南京市区工作的买房人群来说“远水解不了近渴”，几乎没有意义！

涉嫌“捂盘”的开发商口袋里

昨天，在南京市物价局的新闻发布会上，南京市物价局价监局局长徐军通报了商品房销售行为专项检查的情况，其中提到富力南京地产涉嫌捂盘惜售的情况。

徐军局长介绍说，这家公司在2015年10月10日来物价局进行价格备案，并于2015年10月23日领取了商品房预售许可证，而预售许可证所列预售项目中，富力尚悦居第11栋的销售信息虽然进行了公示，但是目前尚未进行销售。

根据“南京网上房地产”提供的预售许可证显示，富力尚悦居于去年（2015年）10月23日领取了该项目10、11栋住宅以及1、2、3、4栋商业房源的销售许可证，迄今为止已经超过5个月。

而在“网上房地产”该项目的“分幢成交信息总汇”时小白又发现，11栋整栋共计175套房源处于“被限制”状态，5个多月一套未卖！

此外，小白还发现，11栋在当初申报销许的时候，均价为15000元左右，均为毛坯交付。

在物价局通报事件发生以后，有知情人士表示，富力尚悦居的开发商计划毛坯改精装修后重新上市。被物价部门认定涉嫌捂盘的第11栋，申报的价格是毛坯交付的，但开发商将这幢楼捂盘，一直没有对外卖，并希望在3个月后“变身精装”重新申报价格。按照南京的规定，如果一幢楼3个月一直没卖掉的，可以重新申报价格。

正如小白之前在公众号文章中提及，开发商借助“毛改精”来涨价的已经成今年南京楼市的“捷径”！

最近，也有不少公众号爆料，开发商正在和“物价部门”较劲，你不给我涨价，我就不领销许：

这一类楼盘对广大买房人的杀伤力最强，毕竟“热门”楼盘，基本上都是交通、配套、规划都比较适宜居住、未来保值增值空间较为理想的楼盘，迟迟“捂住不卖”或不断增加“放风价”实在是让广大买房人很受伤！

血泪案例

比如之前通过买哪儿服务，在江北的“雅居乐滨江国际”交了认筹金的赵女士最近和小白哭诉：

1月30日，赵女士在雅居乐滨江国际缴纳了5万元认筹金，当时该项目的均价为1.9万元，置业顾问告知赵女士下一批于农历年后加推预计2万元/平，结果赵女士全家从年后等到现在，中途置业顾问告知她预计四月加推，价格2.3万；最后到了今天，赵女士家人终于受不了再临售楼处询问，放风价已经涨到了2.5万元，但是加推时间还是不确定。从1月30日到今天，已经过去了3个月，价格从2万元/平涨到2.5万元/平，以赵女士看中的195平米户型来算，就在开发商坚决不加推的过程中，房款总价已经上涨了97.5万元！

受伤的永远是买房人！

万年卖不出去的“硬伤”盘

库存的还有一大类组成部分是“尽管市场火爆，但是因为项目自身的原因万年卖不出去”的房源。这些房源，基本上属于有不少硬伤，最终在这轮火爆的市场行情中一样被广大买房人所抛弃，无法成为有效的库存！

比如在库存量上位列倒数第二的“玄武区”年后一房难求，但是仍然有一个楼盘有大量房源：

根据网上房地产显示，玄武区目前库存房源仅995套，而位于玄武区的楼盘“苏宁钟山朝阳府”则还有141套房源正在“沉睡”，占整个玄武区库存房源的14%！而整个项目自从2014年首领销许至今，可纳入销售的总套数为207套，迄今为止卖掉66套，成交比例为3成左右！这又是为什么呢？

根据小白实地评测该楼盘的情况来看，该楼盘最严重的问题有：

1、超大户型，均价不低，总价400万起，在这个价格段，买房人可选的项目还是比较多的；

2、项目被铁路环绕（如图），对于400万以上的购买人群而言，项目有着巨大的硬伤，居住非常不舒适。

3、目前周边几乎无生活配套，经过小白实测需要步行10分钟以上才能到达另一个小区的底商生活区，生活非常不便。

除了上文所说的这个项目，江宁的九龙湖、方山都是一房难求，但也并不妨碍江宁老城区的同曦阳光新城、方山板块以北的梅龙湖无界等项目照样卖不出去！

万年卖不出去的楼盘，是本轮库存的主力军，也是开发商和买房人心中同时的痛！

物业用房、配套商业等没法居住的房源

众所周知，河西南部大部分楼盘都在“断供”中，但是如果真的较真去“南京网上房地产”查，就会发现，在售房源还是有的，但是小白也要指出，虽然这些房源纳入销售，也在库存中，其实也是意义不大的：因为它们要不就是住宅一层的商业配套房源，要不就是物业用房，虽然占着库存的数据，一样不能买！

我们以“鲁能公馆”为例：

根据“南京网上房地产”显示，该项目目前可售房源为46套，其中01栋可售套数达21套：

但是我们真的点进去查看，发现基本上01栋的房源均为一层的底商和物业用房，无法居住！同样毫无意义！

虽然眼下“房荒”依然严重，但是正如小白在3月底盘点的那样，整个4月份南京要有1.5万套房源入市，大家还是可以提前挑一挑：

迈入“银四”的门槛，看新推的1.5万套房子都在哪？

“有待“增库存”的买房时代，买房人怎么办？1对于想要自住的

还是买吧。在传统的观念中，房子承载的东西有很多——生活、婚姻、跟丈母娘的关系、孩子的教育。家庭幸福、家的安全感，是很难替代的！如果想在南京度过下半生，房子还是早点买了吧！

2对于想要投资的

地段、地段、地段，商业大佬李嘉诚说的核心价值地段观，放到现在一样是真理。

规划、规划、规划，跟着规划走，投资总归不会太吃亏！

选大品牌，选好物业，选好学区，选品质高的产品，这些都是投资买房稳妥性的体现项，满足的越多越好！

重视房子周围的租房市场！租市是个很好的购入考量指标，如果求租的人多，以后承接的买家也多。二手房日后能不能顺利卖掉，是判断一个区域物业供应是否过剩的一个很好标准。很多地方，被炒得热闹，却始终有价无市。

对于一切想买房子的人：

如果真的要出手，又担心会“坑”了，记住多听听专业人的意见，比如，你需要一个买方顾问！

再说三遍：我们是免费的！免费的！免费的！

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