福州鼓楼区新玺·西湖億礼分析

上周位于鼓楼区白马路的新玺·西湖億礼，领取了首次备案，对于这个项目非常低调，不过网络也看到部分资料，可以水一篇。

新玺·西湖億礼：备案名（侨星郡），地处：福州市鼓楼区白马路以西，柳河路以东，道山路以北。

项目占地18亩，分成三个地块，在售地块规划三栋住宅，一栋商业，其中一栋住宅被回购，可售两栋主推户型：136-238㎡。

2019年5月，侨玺康养投资以最高限价4.63亿元+竞配建保障房3150㎡拿下宗地2019-22号柳河路以北旧改项目出让地二，平均楼面地价22450元/㎡，参考可售楼面价26330元/㎡。

地块用地面积：18.06亩，容积率：1.67，限高：地块一：36米、地块二：24米、地块三：24米。

分析：2019年的土拍，白马路同一天推出两幅小型纯商，同时还都被路网分割，由于土拍触发限价，两幅都配建了一定面积的保障房，其中一幅就是已经上市的白马映书台，另外一幅即目前领证的新玺·西湖億礼。

对于地块而言，虽然是二环内的纯商，加上低容积率定位，不过面积不到20亩，加上分割成三个地块，社区基本也是忽略，同时由于竞配也产生了一定保障房。

对于拿地的新玺集团，也是陌生面孔，目前在闽北CBD建设新玺中心、以及江南CBD建设新玺江南。

不管房企最终建设效果如何，从拿地价来说2.6W，按目前白马映书台破5W的实际售价，可以说没有太大的利润压力。

136平米：四房两厅两卫，电梯双开门设计，三开间朝南，客餐厅南北对流，采用了南北双阳台设计，从备案来看，公摊16.2%，从四房的格局来看，北侧两房空间都不大，主卧也没有L型衣柜等设计。

152平米：四房两厅两卫，位于西端，四叶草布局，与目前海棠映月等户型类似，不足在于餐厅没有独立空间，北侧厨房也非完全通透，四房的格局，主卧同样没有太多功能。

150平米：三房两厅两卫，双开间朝南，客厅挑空做赠送，劣势在于一层厕所对着餐厅，这种复式需要倒板做赠送，目前比较敏感。

240平米：双拼别墅，目前备案了两套，总价1000W左右，户型就不做分析了，预计也是私人定制。

项目位于鼓楼区二环内，距离地铁4号线600米，距离三坊七巷700米，距离乌山600米，从区位来说算是比较核心，目前周边被老旧社区包围，没有太强的景观加持。

项目目前备案了两栋，实际分成3栋，共32套，定位一梯两户，双开门隔离。

分析：对于项目而言，均价3.8W，很明显这个价格也只是拿来看的，对比周边看看，目前有两个项目做参考，一个就是白马映书台，备案均价3.9W，主推183、187的大平层，实际精装加价高达1.5W，售价5.5W。

从两个项目的定位来说，差异不算太大，都是没有社区完全靠区位的改善项目，项目大概率也是参考这个楼盘的售价，实际也要溢价到5W以上。

除了白马映书台外，南侧存在一个去年交房的福州源，虽然社区也很小，不过对比这两个项目，社区相对成型一点，目前福州源，成交了一套均价5.8W的中层东端。

有了两个项目的对比，虽然房企很低调，但是房源总量较小，定位改善产品，虽然目前楼市遇冷，不过鼓楼区的改善新盘断供，项目依然有一定吸引力。

目前已经有中介放出项目信息，给出的是一手更名房，看到这样的字眼，可以说加价已经板上钉钉。

项目位于鼓楼区二环内，定位改善产品，优势在于周边没有竞品，房源较少，控盘难度低，户型的类型较多，客源面也更广，周边项目成交都破5W，有一定承托，劣势在于社区基本忽略，房企相对陌生，除了区位优势外，没有太多溢价的亮点。

从目前的户型定位来说，项目除了双拼外，其他面积段只在136、152平米，对比当初映书台180平米，总价高达千万，可以说项目在定位上，也不是太自信，不过从项目自身定位来说，可能这样的面积会更适合。

如果按5W的售价做参考，总价在700-800W，这个总价并不低，但是目前市区内的改善新盘，在这个价位的反而选择并没有那么多。

能想到的也就二环外的天悦2、五里亭的桂语映月、南公园的大东海公园府、金山的大东海天樾、紫阳的融侨云津，不知道面对这几个改善项目，大家更看好哪个？