保利地产苏州隐忧

提到保利，即便是常在河边走的地产老人，也不是很分得清保利地产与保利置业的区别。

保利集团作为21家被国资委特批允许做地产的央企之一，旗下有两个房地产平台：保利地产和保利置业，分别在A股和H股上市。

两家公司分开经营，领导班子也不同。

两兄弟公司间的同业竞争一直有目共睹，其核心就在“抢地盘”上。虽然彼时两者实际上开发重心及产品类型都算不得是竞品。

据年中报，保利置业2021年上半年实现营收140.74亿港元；归母净利润为16.63亿港元。保利地产2021上半年营业总收入约901.09亿元，归母净利润约102.98亿元。

其中悬殊，不言而喻。

“疯狂试探”的保利地产

为了避免“同室操戈”，保利集团出面“分地盘”，并约定双方已进驻的城市，对方不再觊觎。以苏州为例，2010年保利置业在苏州尹山湖落地，保利地产就只能在苏州周边徘徊。

2017年，两兄弟兵合一处，将打一家。但从管理体系上来说，在地方上仍然泾渭分明，统计口径也是“各自为政”。而且从各自称呼上，保利置业仍然自称置业，保利地产则自称地产，或者保利发展（更名后）。

合兵后的保利进入了一个漫长且矛盾的局面，尤其是保利地产：既要守“君子之约”，又“心痒难耐”蠢蠢欲动。

毕竟有些城市，保利置业10年只开发了1个项目，似乎有着“占着不”之嫌。

保利地产从苏州周边开始了疯狂试探：以上海保利的名义，接连在昆山、常熟、张家港等地徘徊。

标志性的举动在于：2019年11月6日，元湖投资底价竞得汾湖WJ-J-2019-024地块，楼面价8500元。

这个在当时普遍被认为是政府托底的项目，却成了保利地产作为主体首次进军苏州的“冲锋号”。

汾湖与上海相接，紧扣长三角一体化与沪苏同城之风，不到2万的价格，15分钟到青浦的交通条件，同时允许上海客户延期付款，这一切让湖畔云上两次开盘签约数字都很亮眼。

也只有央企，等得起。

但不管是央企，还是国企，对于地产营销来说，漂亮的数字固然重要，但就算是绣花枕头，也得拿出“缂丝”的技艺才行。

随后保利地产在科技城和通安又如法炮制，将触角伸到置业的家门口。据保利发展内部人士称，以往置业和地产之间是城市之间不交叉，逐渐发展为主城区不交叉，直到现在的同一板块内不交叉。

仅从苏州市场来看，保利地产在一步步蚕食保利置业的“自留地”。与此同时，保利置业也加大了对于苏州的重视程度，接连发力在相城、高新区等分别扩张版图。

关于保利置业，以后单独另述。

保利地产与苏州媒体：低调到“失声”

保利在地产圈，是一个非常低调、人才流动性很低、人事变动新闻也少的企业。当然也有“我心本摇滚，奈何做地产”的成都保利总经理何亦宝。

谈到与媒体关系，保利应该是深谙媒体之道的公司之一：

2014年保利地产广东公司董事长余英就策划过“茶叶蛋营销”，收获粉丝无数；

刚刚卸任董事长的宋广菊2015年一条发了又删的微博：保利是个P，瞬间登上各大地产媒体热搜，甚者有分析文章通过草灰蛇线引战不断。论战之余，保利地产顺势推出“5P”战略。

虽然有品牌分析师认为：家国情怀加持的“国之保利”，与下里巴人粗鄙之语，捆绑营销有失妥当。

此后，微信群中时任北京保利地产副总要求管理员提醒所有人，“没转发的移出本群。”引发多位北京地产媒体人集体退群抵制。后以该领导道歉收尾。

彼时苏州媒体隔岸观火，未得身临其境。

“退群事件”4个月后，保利地产正式进驻苏州主城，城市公司也在此节点前后落地。

目前保利地产苏州营销层面主要负责领导以上海派驻为主，往来苏沪，奔波颇为辛苦。以至于媒体无从约见。

保利地产至苏州后，既无品牌发布会，亦无小型见面会，更无苏州公司媒体群。与苏州媒体之间的沟通，除部分关系匪浅之自媒体，至于有相当一部分媒体至今未成功面晤其主要分管领导。

至于媒体互动，更是无从谈起。

2021年7月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《党政主要领导干部和国有企事业单位主要领导人员经济责任审计规定》，鉴于央企流程之严格，怕是合作流程也不易发起。

那么，既然与媒体几乎无互动，保利地产在苏州是否“失声”？

非也，汝之砒霜，彼之蜜糖。

9月初，科技城项目和光山语公开，近期有“50万验资”、“开盘即售罄”、“上千组客户登记预约”，流言四起，有证实，也有绯闻。

且待9月底或10月开盘盛况吧。毕竟是目前相对市场火爆的科技城，央企保利，主城首个项目。

届时推广软文切须注意，新广告法禁用绝对化的语言或表示用语，如与“最”有关，违法者最高可罚100万。

总结呼应至标题：

眼见四季度，各大银行纷纷收紧钱袋，甚至有部分银行停贷。保利地产苏州有三项目开盘或加推，其中两个纯新盘，对于回款来说，隐忧一；

互动之少，让媒体对于地产之作风更加猜测成风，不利品牌推广，一旦事起，虽不至于动摇根本，但毕竟上市央企，品牌为重，隐忧二；

自7月中下旬，苏州不少项目成交开始出现腰斩，降价让利不在少数，其中不乏国企央企的身影，形势严峻，对于新盘来说，市场考验严峻，隐忧三；

但好在，限价下保利地产项目区位优势明显，相信不会遭遇太多风浪。

搁笔。