九江楼市去库存这半年 有人欢喜有人忧

最近热门新闻说中国上半年GDP增长6.7%，蓦然回首，才发现2016这一年已经过去了一大半。半年前，中央经济工作会议中，“去库存”列为2016年五大任务之一，如今半年过去，“去库存”怎样啦？下半年怎样去库存？

如果以广州这样的城市为例，会很容易得到一个结论：这次去库存的效果非常成功？当然结果显然不是这样。就从目前九江等三四线城市的楼市数据来看，今年可以说是有史以来分化最为严重的一年，去化呈现严重“冷热不均”的现象。

如果按照6月份的成交情况来算，截止6月底九江的中心城区商品住宅195.65万㎡，去化时间近10个月。

通常单个城市区域去化周期小于6个月，房价就存在上行的压力，如果大于10个月，就存在下行的压力。《全国30城房地产库存排行》显示，统计的30个城市中，库存情况分化明显，库存去化周期最长的太原达60个月，最短的昆山仅为不足3个月。

三四线城市库存是“硬骨头”

今年上半年去库存很大程度上是宽松货币政策的结果，代价是一二线城市房价大涨，房价与人们的购买力进一步背离。要知道一二线房价涨得越疯，对三四线城市的去库存越不利！一线城市居民一般不会去二线城市买房，二线一般不会去三线买房，三四线城市居民需求被严重透支和转移。

其实关于去库存的政策，三四线城市才是真正的攻坚战“硬骨头”，各地出台的去库存政策，真正发挥作用的并不多。

去库存，所以房价要降了？

我们一直在盼着开发商降价卖房，一二线不降价还可以理解，但是三四线城市为啥不能降价卖房呢？库存摆在那等着风吹雨打贬值么？

不过在开发商看来，事情没那么简单。所谓“病来如山倒，病去如抽丝”，对三四线城市来说，去库存任务在没有货币武器助攻的情况下，难度会比上半年大得多。对于房地产商而言因去库存的政策而选择降价也是不太可能的，降价卖房不只是促销那么简单，最可怕的是降价会改变市场预期，在开发商看来，三四线高库存目前没有更好办法，只能等待下一个上涨周期。开发商造房子也是有成本的，资金也都是从银行贷款而来，所以能撑则撑，不会为了顺应政策而降价。

买房和炒股一样，是买涨不买跌。在这样的逻辑之下，开发商一般情况不会轻易选择主动降价卖房，降房价叫得最响的是咱们这些想买房的老百姓，房价太高，买不起房子。而买过房的则不希望房价下跌，反而盼着上涨。事实上，房价里有多少水分，普通老百姓并不清楚，但开发商却很清楚。开发商的钱也是从银行贷的，现在的房子很多都不是开发商的，而是银行的，房子降价赔得最多除了开发商还将会是银行。

因城施策

7月14日，发改委新闻发言人赵辰昕在新闻发布会上谈地产调控时，着重强调了这四个字“因城施策”！

2、对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

3、建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。

当前，不少地方已经开始根据本地情况采取精准去库存的措施。关于去库存，九江6月份还出台了《关于化解商品房库存促进房地产市场稳定健康发展的意见》的文件，概况起来就是“两优惠、三停止、四优化、五鼓励和加强监管监督”。目的也是为了化解想九江这样的四线城市库存普遍较高的情况。