济南金科东方博翠详解（金科博翠系首秀山东，是成还是败？）

​金科，销售口径向来声称自己是中国地产前十强，但是这两年的前十强里似乎没有见到过金科的影子，至于是哪个排名里面的前十强就不细究了，毕竟每个机构在评比的时候标准是不一样的。金科在济南是从槐荫区的金科城被大家所熟知的，除了金科城外金科还有即将入市的博翠山、集美天悦已经我们今天要详细分析的金科东方博翠。

位置：

金科东方博翠的位置在汉峪片区的凤天路和旅游北路的交互处，具体位置图如下：

交通：

金科东方博翠项目靠近旅游路、凤凰路；距离经十路和二环南高架的距离比较近，交通很方便；公交车线路丰富；规划中的地铁R5线在项目附近的舜华南路、凤凰路与旅游路交互处分别设有站点，两站点距离项目约一公里以内。

商业配套：

金科东方博翠拥有汉峪片区的优势，周边商业配套丰富，一公里左右即汉峪金谷、六公里左右华润万象城、六公里左右文旅城；附近银座商城、大拇指广场、缤润汇商业综合体投入使用后都能提供更丰富的商业配套。

小区内部配套有一栋两层共700平左右的商业。

医疗配套：

项目距离山东省省立医院东院的距离四公里左右，山东省省立医院东院是目前济南东部医疗水平及条件最好的医疗机构。

教育配套：

金科东方博翠签约的小学为东城逸家小学金谷一小的分校金谷二小（金谷德艺小学），位置在项目的正南侧，初中尚不确定是哪一所初中，根据距离来看的话大概率是高新区第二实验学校。

项目信息：

金科东方博翠所在的地块为汉峪片区A-4地块，该地块的容积率为2.4，规划有十栋小高层和两栋高层，一共规划了834户，精装修交付，项目交付后由金科物业提供服务，项目交付时间为2021年年底。

户型及其分布：

金科东方博翠只规划了两个户型，分别为170和143，项目上宣称超低公摊19.7%,值得注意的是超低公摊指的并不是所有户型和所有楼栋，而是仅指小高层170的户型，这个放到后面说；户型设计对于这个价位的产品来说只能是及格。

价格：

143的户型销售均价在23000-24000之间；

170的户型销售均价在25000-25500之间；

总结：

金科东方博翠希望打造成的产品是高端改善的产品，这个盘是山东省第一个博翠系的产品；高端改善盘一般我们认为不仅仅通过扩大面积来改善居住品质，而是通过小区和户型设计、配套、物业、周边环境等多个方面来完成，如果单纯的价格达到一定高度就能称得上是高端改善项目的话未免太不把消费者的真实购房需求当回事。

小区和户型设计方面：

户型并不优秀，相比起周边的项目高层和小高层搭配的小区在产品力上也并不占优势，原因也非常简单，地块的容积率太高，凑齐容积率只能这样设计，2.4的容积率比起周边动辄1.3、1.6的容积率实在是有些高，因此也导致整个小区的居住公寓数量非常多，118户、56户、710户；

小区内的4、2西侧建有两层商业一栋，虽然小区内部的商业能为小区内部提供一些方便，但是可能也会对小区内产生一些影响，例如不可避免的存在进出采购车或送货车的情况，个人认为不如小区外的底商好。

小区并非为人车分流，首先是存在地上车位，小区的车位配比为1：1.05，小区共834户，地下车位740个，地上车位132个，由此看来地上停车不可避免，通过规划图我们也可以看到小区内的地下车库出入口和地上车位的分布情况，因此可以判断该小区非人车分流，这就让人有些难以接受了。

在小区的绿化上，金科东方博翠有一句广告语“近一半土地献给花园”，这句话的意思指该项目的绿化率为43%，这里需要插一句的就是绿化率和绿地率的区别，绿地率的计算方式是绿地总面积与总用地面积之比，绿化率的计算方式是所有绿化植物（包括树冠等）垂直投影面积之和比总用地面积；讲这个主要是想告诉大家不能以绿化率这一个指标来评判绿化的好坏，除绿化率之外还有景观的设计等等，毕竟周边竞品的绿化向来是业内标杆。

再说回小区周边的环境，紧邻小区东、西侧的小区分别为南湖花园、汉峪新苑，两个小区全部为回迁小区，回迁小区全部为高层且物业质量堪忧，难免对本小区造成影响。

另外一件事本不想提及，项目在宣传上一直有超低公摊的宣传，超低公摊19.7%,为此我进行了求证，19.7%的公摊是小高层170的户型，小高层143的户型公摊为21.73%，至于那两栋高层公摊肯定更大，建议项目上在宣传时将公摊改为19.7%起，避免不必要的纠纷，其实如果不是大力宣传超低公摊我都不会去真实的计算，小高层21.73%的公摊说实话没什么可以骄傲的。

这个盘最大的优点其实就是位置带来的，交通、配套都是这个片区的优势，金科东方博翠比起周边的竞品问题还是比较多的，可能是南方的开发商到了北方有一些水土不服，回想起当时拿的这块高价地，现在再指望金科把这个盘卖的价格更低一些也不太现实，至于品质除了绿化率高还有什么特别拿的出手的呢？

其实对金科汉峪的项目更多期待是金科博翠山这个项目。