“三胎”政策后，“四房”成主流需求？

近期，小楼在探盘中，发现郑州楼市呈现出越来越多的刚需四房户型，这些四房户型面积一般在115-130㎡左右，颠覆了小楼以往对四房普遍140㎡以上的认知，在首次置业一步到位的购房趋势下，越来越多的人优先选择这样的四房户型。

小户型四房

110-130㎡紧凑四房刚需定位

经过搜集，小楼整理出目前郑州在售110-130㎡四房户型项目，当然这只是其中的一部分。

从户型图看，小户型的四房设计也算参差不齐。

如汇泉悦景城112㎡户型。112㎡的建面做成四室，还能留出阳台的面积，不得不说开发商还是挺有勇气和创意的，就是不知道入住后的体验如何，毕竟每个卧室的空间实在有限。

汇泉景悦城112㎡四房户型

如中建澜溪苑118㎡户型。三开间朝南外加6.4米超宽南向阳台，一梯一户的私家电梯厅和主卧飘窗，拓展生活空间，北侧阳台可拓展为儿童房/书房等，多功能设计，满足不同阶段的家庭生活需求。在小楼看来，是小户型四房里做的最为惊艳的。

中建澜溪苑118㎡四房户型

再比如康桥未来公元127㎡户型。全明格局，两卧室朝阳，都设计有飘窗，主卧配有独卫，北向阳台并贮藏室，可改造为卧室/儿童房。除此之外，还有空闲设计书房，对空间的利用相当充分。

康桥未来公元127㎡四房户型

相同面积的情况下，选择大三房还是小四房？

面积相同，大三房各个区域的面积比小四房要大一些，比如卧室、客厅、餐厅等，居住的舒适度也更高，但可能会存在浪费面积的情况；做成四房户型的话，需要进行更加合理的布局规划，一般情况下，四房户型更紧凑，浪费的面积也比较少。

从销售情况来看，在总房款接近的情况下，客户更倾向于购买四房户型。因为在家庭人口较多的情况下，多一间卧室就意味着多出一处独立空间，功能性也更多样化，可以按需改造。

抛弃小户型

面积越来越大房间越来越多

在刚需、改善并举的郑州楼市，近年来一个容易被人忽视的趋势是，开发商和购房者不谋而合地选择抛弃小户型！

据贝壳郑州研究院发布的2020年市场年报显示：90㎡以下房源成交占比逐年下降，从2016年的52%，下降至2020年的17%。

五年时间，90㎡以下房源成交占比从52%下滑到17%，90-120㎡房源占比从22%上升到36%。

89㎡的小三房，作为郑州购房者曾经的心头好，正在被购房者慢慢抛弃，正在被市场抛弃！

之前，对于刚需置业而言，89㎡的小三房户型，首付和月供压力相对较小，购买门槛较低，既能满足婚后二人生活，也能满足孩子出生以后老人帮忙带娃的住房需求，另外还有一个不太关键的因素，就是89㎡的商品房契税也更少一些。

对于预算有限的购房者来说，既能兼顾个人能力，又能保证居住需求，这也成为首次置业者普遍的买房标准：在能力范围内，至少实现三房的居住空间。

后来“二胎”政策放开，二孩家庭越来越大，家庭人口结构变化带来居住空间的更高要求，一步到位买大房取代了传统的“先买小房、再换大房”的置业理念，对二胎家庭来说四房是基本需求，主卧、次卧以及两个儿童房，这也是近几年90-120㎡、120-140㎡户型销售占比提升的重要原因。

总体来看，郑州市场户型的变化趋势是：面积上，小面积户型越来越少，90平以上户型越来越多；结构上，三居四居越来越多，两居越来越少。背后的原因，无外乎市场诉求和政策层面的推动，有关报告显示，70后和80后中有4成家庭因为二孩而产生换房需求。

未来户型

未来会是四房、五房的时代吗

三孩政策出台，四房会成为主力户型吗？

有媒体分析，三孩政策出台以后，买房逻辑将发生巨大改变，为增加舒适度，给每位家庭成员提供独立的居住空间，四房、五房未来将成为需求主力户型。

小楼认为这样的情况也许会发生，但对于郑州来说，为时尚早。首先，国家出台三胎政策的主要目的是为了改善人口结构、应对老龄化趋势以及维持人口红利，相应的配套和支持措施还有待完善，生三孩势必会带来成活成本的增加和生活质量的下降。

这让小楼想起传播学中的一个经典理论：魔弹论。

先不说三胎政策能改变多少家庭的生育观念，参考目前郑州市的平均房价和平均工资水平，结合养育一个孩子的平均费用，又有多少家庭能生得起三胎？

甚至有开发商为了卖房，开始释放类似“三胎政策放开后，未来五房才是需求主力”这样的信号。小楼认为，对于开发商而言，与其着急买房，不如回归生活本质，正视市场需求，创新户型设计，如此才能更好地为业主缔造美好生活。

三胎政策不仅是放开，更需要国家在购房住房方面给予多方面扶持。对于多孩家庭的住房支持政策应该从降低购房成本的角度入手，包括加大房贷利息抵个税力度，简单来讲就是孩子越多，买房越便宜。但是在没有明显的相关生育奖励的配套政策落实之前，三胎政策想要刺激房地产市场效果不会太过明显。

不过，三胎政策也能刺激一胎二胎生育意愿，未来对学区房的需求会进一步增加，想要鼓励大家生三胎，教育等相关配套也必不可少。四房五房想要成为需求主力，可能真要等到三胎遍地走的情况了。