爆料，最近深圳百批地产人悄悄买房，背后有何玄机？

今年，淘哥身边有很多朋友，想抓住调控三年，房价滞涨的机会窗口，赶紧上车，改善居住，或者是投资兼自住。

这些朋友看了很多区域，看了很多房子，犹豫不决，不知道如何选择。如果你也有同样的困惑，

如果你买房预算在1300万以下，想买一套四房。

或者你预算在900万以下，想买一套三房。

希望是深圳的中心区域，配套成熟，生活方便，可以自住，又希望片区前景好，具备投资潜力。

淘哥认为，宝安中心区可能是一个非常好、性价比非常高的选。

淘哥可以告诉大家一个确切的消息，最近，已经有大批房地产业内人士，在悄悄买入宝中的物业，包括一些房企高管、一线营销和销售管理层、房地产大V等。

深圳外国语学校以86名的成绩居首位，深圳中学44名，深圳高级中学（南校区）37名，宝安中学21名……传言还有个别名校刻意保持低调，不敢上报太多人数。

别人家的孩子总是那么优秀，深圳的家长们也再次因为学区房的事陷入焦虑。

客观而言，宝安中心区最大的软肋是什么？不是片区规划，现在大家已经基本公认，宝中未来将成为前海一部分，片区规划水平是看齐后海的。

但是，没有家长心目中公认的名校，是很多购房者对宝中犹豫不决，也是宝中价格始终被压制的重要原因。宝安中心区没有深中、深高、深外、深实给子女保驾护航，宝安中学虽好，但它却属于一街之隔的新安片区。

像鸿荣源壹方中心、熙龙湾、天御豪庭对应的划片学校都是相对一般的海旺学校，房价已经10万+了，宝中片区的教育何时才能起来啊？

不过，这种状况未来是有机会得到改变的。宝中中心区范围内，有几块规划的学校用地，其一是熙龙湾前面的一块地。其二是海纳公馆旁边的一块学校用地。

（如图，海纳公馆旁边规划有一块小学用地）

首先，我们要知道在今天寸土寸金的深圳，每一块规划用地都是非常宝贵的，尤其是涉及中小学的教育用地。

要知道政府这些年为平衡和提高各区的教育水平砸了很多钱，也下了很多功夫。大概总结一下，深圳当前的教育发展有两个大趋势：

一、名校集团化

目前，仅南山一个区的教育集团已多达7个，包括我们熟悉的蛇口育才、南科大实验、南二外、文理实验等，还有去年新成立的“深圳大学附属教育集团”。

南二外集团把学府中学纳入之后，直接拉动了学府中学学区内的海印长城等房价上扬。

而宝安中学也是宝安区首个公办的教育集团，现阶段已规范好新加盟学校的标准制度，将确保内外管理、质量要求、育人标准与宝安中学本部一脉相承。

按照官媒口径，“我市集团化办学开始步入快车道，多个教育集团相继成立，成为我市迅速扩大优质教育资源的一项重要举措。”

二、名校直接进区开分校

这种情况这些年已经越来越普遍，比如龙华区，直接引入了深圳高级中学北校区、还有深圳外国语龙华分校。

深圳高级中学北校区就是个鲜活案例，从传言落地龙华就快速拉动片区房价好几个涨停板，2016年8月才开始招生的这所学校，今年交出的成绩单也还算可以。

淘哥查询贝壳APP发现，高级中学北校区学区范围内的汇龙湾，目前二手房价，大概在9.5万的水平，比福田很多普通房子价格还要高了。

去年，福田保税区也经历了名校入驻带来的变化。

从一块教育规划用的空地，到暂定名福田保税区实验学校，再到确定引入名校福田区外国语学校办学，最终被命名为福田外国语学校南校区，这个学校所划片的周边房源在这几年时间，实现了好几波上涨行情。

在全深圳整体横盘的这两年，福田保税区这所学校的学位房，个别20多平的小户型二手房价格竟然涨了接近一倍！

淘哥认为，宝安中心区的两块教育用地，无论是熙龙湾前面的，还是海纳公馆旁边的，都蛮值得期待的。

因为在当前这两种大趋势下，无论是走哪一种路线，对整个宝安中心区都是大利好，能弥补宝中在优质学校供应方面的不足。

事实上，宝中片区的生源素质水平较高，区政府所在地，配套完善，而且南山人这些年基本会把宝中当成转移居住的重要选择。

几天前，报道前海酝酿扩容。未来的宝中，无论哪一版前海扩容的规划，宝安中心区都是铁板钉钉被扩入进去的。可以说，这里就是未来前海的核心居住区，这样的区域，提供优质教育也是可能性很大的。

未来深圳最核心的区域，也就是福田CBD—-香蜜湖—-华侨城、深圳湾超总——前海湾这一大片。

深圳核心区，向西不过前海湾。从这个意义上说，宝中应该是从普遍区域，跃升为深圳核心区的最后一个板块。

淘哥真心感觉，和南山相比，宝安中心区其实是一个性价比很高的区域。

比如说，宝中片区前不久开盘的海纳公馆，受新房限价影响，开盘单价明显低于预期，总价在560-1300万之间。

据淘哥所知，有100来位房地产业内人士买了海纳公馆，包括某位著名房地产大V，还有些是在宝安中心区和前海都有项目开发的，开发商的一线营销和销售主管、代理公司管理层，还有些则是房企的财务、成本人员。

为什么在这个时候，对房地产最为了解的这帮人，用钱投票，买了宝安中心区？其实我们抛开种种利好不说，算一笔账就知道了。

比如说，海纳公馆89平的3房。

先放几张海纳公馆的89户型图，大家看看。

海纳89平米的三房，很有特点：户型结构合理，可以做三房，而且各个房间尺度都还不错。主卧采光特别好，卧室内有双面大窗。另外就是阳台较大，可拓展其它功能区，也可以保留，比较居家实用。

重点是价格非常有优势，7.5万起，总价在670-882万/套之间。

目前市面上，尤其福田南山，89平米往往只能做两房了，比如去年发售的华润城三期，89平米就是两房，前几年开盘的半岛城邦三期，大部分89平米的也就是两房，今年发售的半岛城邦4期，88平米仅做了一房一厅。而华侨城新天鹅堡的三期，三房去到了约120平米。

可以说，海纳公馆这种89平米的三房，在目前深圳的中心区域在售新盘中，也是很少见的。

1、华润城1期

华润城1期有一种126的大三房户型，目前二手房挂牌单价已经高达12万多一平，总价基本在1500万以上。但是主卧采光与户型实用方面，不如海纳公馆。

（126平3房改大两房户型）

2、再对比一下当时被深圳人抢购一空的，超级网红盘华润城3期的3房户型：

这一套是150平米的户型，仅能做三房朝向东南或西南，大面宽横厅，客厅开间5.2米，带餐厅约7米，配1.7米宽阳台，主卧开间3.7米，开盘售价在1200-1300之间。

目前二期的类似户型，价格应该在1880万。

（150平3房）

3、我们再来看看深圳湾。

翡翠海岸的三房，单价19万，87平3房2厅2卫，总价1700万。

（贝壳找房在售二手房）

澳城1618，89平米的四房，总价1400-1500万，单价17万多。

半岛城邦三期，84平米的两房，成交价，注意是成交价1115万。

半岛城邦，89平米的三房，报价1498万。

半岛城邦三期，4房，价格去到了2400-2850万。

4、南山中心区片区、南外片区

南山中心区的南二外片区，如观海台、漾日湾畔、滨海之窗，还有科技园的南外片区，如阳光带海滨城一期二期，海怡东方、卓越浅水湾、恒立听海等楼盘。

对比之后，就能发现，

从蛇口东角头的半岛城邦三期，翡翠海岸，

到深圳湾的恒裕滨城、绿海湾、澳城1618，

到南山中心区的观海台、滨海之窗，

到科技园的阳光带海滨城，

到华润城的1期2期3期……

从南到北，看遍南山的中心区域，基本上想买次新房，80多平米的两房要1000万以上，89-150平米之间的三房，要1300-1900万，89-140平以上的四房，则要1500-2000万以上。

其中89的三房和四房，虽然房间数够了，但房间尺度感上，还是很紧凑。

相比之下，作为未来宜居性、发展潜力都不亚于南山的宝安中心区，目前新盘真的性价比很高。海纳公馆，三房7.5万起，总价在670-882万/套之间。

结语

除了89平的户型，目前海纳公馆还有少量稀缺116平的户型。

淘哥可以说是看遍深圳新房，现在像海纳公馆这种，110多平作正规4房，户型方正通透，采光通风良好，所有房间都是全明空间、客厅餐厅和几个卧室的尺度都很不错的，真的太少了，尤其在福田南山和宝中这些深圳中心区域，真的快绝版了。

而且最关键的是，这个价格对比南山同尺度的产品，性价比极高。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有886位资深投资者。

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