温州市区这片2000多套新房交付半年多，投资收益比不上理财？

去年至今，浙南科技城多个新盘接连开盘，再加上多宗地块成交，已成为今年温州楼市的热门板块。

曾有一大批投资客进入未来之光和温州之翼，也于去年底迎来了交付，他们收益情况怎么样？新交付的二手房又有多少交易？我们一起来看看。

浙南科技城当前仅交付了2个小区，分别是未来之光、温州之翼，它们都是TOD国际新城的组成部分，于去年7月、9月陆续交付。今年年底，TOD国际新城最后一个住宅项目天空之城，也将交付。

TOD国际新城，顾名思义，是一座依托轨道交通站点开发的综合项目，它虽不是S1沿线第一个楼盘，但它是在温州首个明确提出“TOD”概念的综合性大盘。

它位于温州大道及轨道交通S1线以南、瑶川路以北、横浃底河以西、瑶溪河以东区域，由商业综合体印象汇、商业步行街及未来之光、温州之翼、天空之城3座住宅区组成。

TOD国际新城平面示意图

其中，最早于2018年6月开盘的未来之光（备案名：名都苑），由万科、碧桂园、金茂联手开发。未来之光位于TOD国际新城中间地块，由1条商业步行街分为南北两个区域，共16幢高层住宅，合计1600套，面积段为建筑面积约105-139㎡，开盘毛坯均价约18034元/㎡，装标1800元/㎡。

未来之光及商业步行街实景

温州之翼（备案名：滨水嘉园）由滨江、融创、旭辉联手开发，位于TOD国际新城东侧地块，由5幢高层住宅组成，合计406套，面积段为建筑面积约106-143㎡，为3个地块中最大。温州之翼开盘毛坯均价约17879元/㎡，装标2050元/㎡。

温州之翼（左侧）实景

最迟于2019年6月开盘的天空之城（备案名：缤纷沁园），则由上述6家房企联手开发。天空之城位于TOD国际新城西侧地块，与S1线科技城站、印象汇相邻，由8幢高层住宅组成，合计1083套，面积段为建筑面积约77-114㎡，为3个地块中最小。天空之城开盘毛坯均价约17657元/㎡，装标1800元/㎡，计划今年年底交付。

即将完工的天空之城

未来之光、温州之翼在2018年开盘时，销售情况一般，直到2019年S1线通车，便加速去化。天空之城开盘于S1线通车后，再加上面积段小、总价低，销售情况相对最好。

那么如今，TOD国际新城的二手房如何？

据周边中介经纪人介绍，在2个小区交付半年多时间里，入住率约三分之一。由于投资客较多，2个小区入住率并不高。其中，不少投资客纷纷挂牌出售，半年多时间里成交了几十套。

在成交房源中，未来之光、温州之翼价格没有明显差距。其中，低楼层、特殊楼层、“路冲”房源、近轨交房源成交价一般在20000元/㎡出头，其余中高楼层房源成交价一般约22000元/㎡。

就2个小区的成交房源来看，该区域的客群对价格比较敏感，以低楼层、特殊楼层、起步面积等单价、总价相对较低的房源，更容易成交。

也有一些投资客挂牌价在23000元/㎡甚至更高，不愿降价，便难以成交，继续挂牌观望。当前，TOD国际新城二手房客群以附二医职工、周边原住民为主，其余群体不多。

TOD国际新城实景

在周边在售商品房中，与TOD国际新城仅一路之隔、同享配套的龙湖·揽境，一期开盘毛坯均价约20790元/㎡，装标1000元/㎡。

在浙南科技城范围内，龙光·玖誉湾毛坯均价20100元/㎡，装标1900元/㎡；凯迪新城·博科园毛坯均价21000元/㎡，装标1500元/㎡。另外，浙南科技城范围内还有大家坤和龙湖·云创上城即将开盘。

相比较之下，TOD国际新城的二手房，与周边商品房价格差不多。由于当前TOD国际新城领证未满2年，尚需缴纳增值税，导致一些不急住的群体流向周边在售商品房。

至于周边安置房，当前基本尚未领取不动产登记证，即便价格较低，也体现了全款、风险两大弊端，对其二手房暂无影响。

就投资客而言，买TOD国际新城的房子，3年多来还是略有收益的。

若以全款计算，部分低楼层房源开盘时含装仅约17500元/㎡，如今有约3000元/㎡的涨幅，年收益率约5.6%。至于中高楼层，收益率则低一些，分别约3.3%、3%。就过去3年来讲，不如银行理财。

若以30%首付、纯商贷等额本息30年计算，低、中、高楼层年均回报率分别约13%、8.3%、7%。当然，全装修在某种程度上，让投资客损失了一些溢价空间。

当初投资TOD国际新城，投资客看中城市向东发展背景下，TOD物业及浙南科技城的发展空间。当前的涨幅，更多有赖于过去两年的地价、房价整体涨幅，而非板块发展。

就当前而言，由于温州轨道交通尚未成网，再加上S1线不途经市中心，其TOD价值尚未得以完全发挥。或许，温州大道马鞍岭隧道的贯通，对TOD国际新城的利好，还大于S1线。

S1线科技城站实景

至于浙南科技城，近年也落户了天心天思、大唐5G、国科大温州研究院、瓯江实验室、伊利康等多个重大产业项目，但大多布局分散，且离TOD国际新城有一定距离，尚未形成规模效应、集聚效应。

虽然浙南科技城整体城市界面不错，但TOD国际新城西侧不远处的龙永路，沿线环境很一般，茅竹岭还裸露着大片开采后的山体岩石，非常影响感官。

TOD国际新城西侧环境

因此就当前而言，配套不齐全、生活不便利，成为TOD国际新城二手房最大的现实问题。由于入住率不高，当前TOD国际新城商业步行街两侧营业商铺不多，尚有大量空置。

TOD国际新城商业步行街部分空置商铺

到了今年年底，TOD国际新城内的商业综合体印象汇，预计将建成开业，当前正在招商中。对于TOD国际新城的业主、浙南科技城的职工来讲，这是一大利好，生活便利性将大增。但是，在浙南科技城尚不成熟的情况下，再加上疫情，届时这座商业综合体是否有人气、能否持续运营，仍存在一定的不确定性。

建设中的印象汇

因此就TOD国际新城的投资客而言，其收益依托是整体形势，与板块发展关系不大。如今市场持续低迷，接下来走势如何，尚需观察。

在温州向东面海发展的背景之下，浙南科技城将成为温州城市转型、产业升级的重要平台。今后，待浙南科技城整体建成，温州将迎来更好的未来，但这还需要一些时间。