万科金域国际，台江区安商房2.6W，怎么看？

2019年，万科以76.4亿元竞得宗地2019-01号，楼面价约12207元/㎡，出让面积：308.79亩，容积率3.04，须建设39.5万平方米安置型商品住房，按照17600元/平方米均价销售。

2020年2月，项目商品房开盘，精装备案3.5W，其中13号楼3.2W，由于当时恰逢疫情初期，为了刺激销量，给出了按揭25-28W，全款32-38W的优惠。

对于首批次的房源，相当于实际售价精装3.3W，13号楼更是只有3W左右。

很明显这样的价格，虽然当时楼市比较冷淡，但是依然挡不住价格吸引人，首开做到了高去化，后续房源也就取消了优惠，不过依然抵挡不住后面的热销。

对于项目而言，算是这几年二环内最大的一个项目，由于是巨型安商房，项目分成了三个区，其中一区、三区都是纯安商地块，安商房合计5258套，近期安商房也传出了提前交房的公告，首批交付3156套。

打开二手平台，已经看到了挂牌的安商房，其中最低的一套：60平米中层，单价2.6W，总价158W。

分析：咨询了中介回复是无证，很明显刚交房也不会有证，从挂牌来看，由于刚交房，只有三套，所以价格参考性也不大。

从挂牌的价格可以看出，作为安商房价格依然不低，一套3.3W，一套3W，已经跟2020年的商品房一个价位，而且安商房还没精装。

不过依然存在了一套2.6W的房源，此时又到了回顾拆迁的时候。

排尾旧改算是前几年最典型的一个区域，不过拆迁户并没有赶上好时机，2016年底发布补偿公告，2017年的时候福州的房价已经大涨，从公告来看货币补偿单价10182元/平，按网络资料来看，全部补偿算完，约为22000元/平。

很明显如果选择拿钱在2017年的福州楼市，2.2W只能去三环边了，如果选择产权调换房，给出的选项，三个现房：两个在南二环边，火葬场附近，一个在马尾。

看到这样的条件，很明显排尾的拆迁户，基本只有一个选项：就地安置。

对于排尾旧改占地765亩，涉迁总户数近8100户，其中安商房高达8285套，万科金域国际5275套，阳光城檀境3010套。

分析：看到这样的数据，相信目前的二手挂牌3套，连开始都算不上，随着后续安商房陆陆续续交房，排尾这两个安商房大盘，能贡献的房源会非常惊人。

由于跟上面分析一样，拆迁户并没有赶上好时机，加上当时的现房选项非常差，所以对于排尾的拆迁户基本都是选择了就地期房，从置换的角度来说，这里的需求明显较大。

通过房源分布来看，安商房的对接面积：45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡。

从户型分布来看，45、60、75平米占了较大比例，容积率3.04的定位，这里的可以形容成钢铁森林。

看到这样大体量的集中交付，最容易联想的区域，排尾北侧的王庄，同样的大面积安置房，再搭配高容积率的高层定位。

从目前近3年部分房源的成交数据来看，单价集中在2.5W左右，项目也是近年安置房的一个代表。

作为参考，对于排尾的安商房，由于目前无证，不过既然已经提前交付，对于办证的速度，预计也会相对加快。

对于这种大体量的安商房社区，由于大量的小户型存在，从居住体验来说预计并不高，不过近万套的房源，二手市场的竞争预计也不低，对于有意向二环内的刚需而言，建议可以等待优惠房源出现。

近期已经有个别安商房交房，二手挂牌也开始逐步增加，当然从目前挂牌来看，挂牌价都不低。

个别特价基本都是无证抛售，从实际情况来看，也是因为个别业主自身问题，从买房的角度来看，不建议因为低价购买无证的房源。

对于购买安商房，建议多考虑社区的梯户比，面积段分布情况，以及物业管理情况等。