福州一纯新盘入市！买房人需要注意什么？

汇金鼎府项目位于福州市台江区福光南路西侧。项目东靠鼓山，北临光明港，南接江滨大道，离金融街很近，区域内的学校、医院、公园、商业等配套齐全。

首先了解一下土拍信息，因为这关系到该项目产品和定价策略：

2018年4月19日福建乃春实业有限公司以最高限价4.4亿加配建2250㎡保障房，成功竞得福州宗地2018-02号地块，楼面价19968元/㎡（不包含配建部分）。这个楼盘面积为10016平方米（合15.02亩），属于小社区，仅仅两栋楼。

根据土地出让公告约定，宗地2018-02号须配建可建住宅建筑总面积30%的安置型商品住房，按照16280元/平方米均价销售，由指定对象购买。因此该项目应该是我们熟悉的安置型商品房社区，具体是混合型还是分栋型。我们看下面规定：

根据预售证披露的信息，1楼12-16层03单元、2-16层05-08单元为安置型商品房，安置型商品房由指定对象购买，具体按相关要求执行。

2#楼2-16层02单元，2-11层03单元为社会公共保障房，由福州市土地发展中心回购。

因此该项目属于混合型安置型商品房，既有安置房也有保障房。

目前该项目外立面已经基本完成，处于准现房状态

这个阳台分布，让我们想起一些复式户型设计，实际该项目确实有复式户型

因此，只有复式户型才有可能给项目带来一些溢价，因为有赠送面积，才能给开发商带来利润。

从网上可知，该项目开发商为福建乃春房地产开发有限公司，是一家购房者比较陌生的房地产开发公司。

从区位来看，该项目地理优越，周边配套都很成熟，周边的超级大盘就是阳光城凡尔赛宫，作为周边纯商品房具有参考价值。

但是，没有地铁加成，离最近地铁站有些距离。同时社区只有两栋楼，总共户数达到200多户，而且下面设有底商。

目前该项目已经取得预售许可证，我们看一下这221套房源价格：

1号楼

一号楼产品线非常丰富，既有安置房也有商品房，因此这栋楼属于混合型安置型商品房。

同时户型方面，既有复式也有平层，以复式为主，公摊水平一般，处于合理范围内。价格方面均价在3.3万左右，与台江其他安置型商品房价格处于同水平，比如瀛洲府等，但是它这个社区就不如它们，毕竟就两栋楼，没啥社区可言。

2号楼

2号楼产品更丰富，既有保障房也有安置房，这个楼盘配建主要在这栋楼，可售商品房大概只占一半。

这个楼盘安商房占比较高，即0.59万㎡。而且楼面可售价格较高，虽然如此，但是开发商还是有利润。

这个楼盘，我们认为与瀛洲府相比，从地段和价格来看，汇金鼎府可能略逊于它，毕竟瀛洲府有一个一号线。

汇金鼎府价格也比同区域2018年入市的富闽时代广场商品房（该区域等最后限价房）贵了大概3000多，可见房价暗涨明显。

最后，如果正式开盘后能优惠那最好不过了！