新机场通航，7000亿投资正在砸下！第一手大兴踩盘报告奉上

2019年9月25日，北京大兴机场正式通航，根据相关规划，2021年及2025年，大兴机场预计分别实现旅客吞吐量4500万人次、7200万人次，远期则可满足年旅客吞吐量1亿人次的需求。

从规模及所处位置来看，大兴机场的横空出世势必会对周边区域的发展带来深远的影响，楼市自然是重中之重。

适逢此历史性时刻，风云地产界在通航前几日便去新机场周边亲身感受了当地目前的发展状况，以及正在发生的变化。

一路驱车，“人烟稀少”一词无疑是新机场周边带给我们的最大感受，优势则是交通的确已经较为便利，再加上北京规划政策向南城的倾斜，有了这些基础，未来区域的发展速度可以说有了保障。

撰文/小白龙

编辑/缪凌云

新机场周边的荒凉让人并不意外，大兴国际机场所处的位置，本身就在北京和河北的交接处，位于大兴区礼贤镇、榆垡镇及廊坊市广阳区之间，离北京天安门约42公里。

以机场为核心，我们选定了大兴区魏善庄、庞各庄和河北永定河孔雀城、固安县四个地区。

因为时间因素，此次踩盘先是探访了大兴两个区域，即魏善庄和庞各庄。

01

中轴带上的临空新城

位于大兴南中轴路上的魏善庄新城，处于京台高速和新机场高速中间，距离北京天安门约25公里，新机场约18公里。

从北京三元桥出发至魏善庄北的新楼盘区域，一路畅通的情况下，驱车约1小时左右，只要不出现极端拥堵，两小时之内基本能到。如果从亦庄经济区、生物医疗基地等城南商业中心过去，用时更少。

魏善庄龙江路图

作为一个全新开发区域，目前周边暂无什么生活商业配套，下车时看见的路边一个移动式水果摊，成了几大新盘中目前唯一的商业布局。

目前区域在售5个新盘，其中大兴金茂悦和中海云熙分别是限竞房、四季盛景园属于共有产权房、一品嘉园属于商品房，北京城建密码是公寓楼盘。

其中大兴金茂悦、中海云熙和四季盛景园三个楼盘相连在一起，位于魏善庄龙江路和龙善大街两旁。

据销售小姐姐介绍，该区域2016年之前还是一片农地，三个新盘是2018年左右才拿的地，所以区域整体比较荒凉，除了买房的和卖房建房的，几乎没有什么人活动，自然也没有相应的生活配套。

不过，该区域自然环境比较优美，距此约一公里处，就有世界月季主题园和北京爱情海玫瑰园两处不错的园林，目前都为收费公园。

与此同时，周边未来的配套规划比较成熟。

区域内有养老规划用地和医疗规划用地，可以满足基本的医疗养老需求；也规划有两块集中式的商业用地，再加上项目自带的底商商业，未来可以满足大家的基本商业休闲需求。且大兴金茂悦在建12班制公立幼儿园，旁边还有小学规划用地、中小合校规划用地。

至于交通，自驾方面有中轴路、大兴机场高速和京台高速，未来中轴路扩宽连接南四环后，出行会比较便利。但公共交通有待建设，大兴机场地铁线距此也在5公里以外。

我们主要探访了大兴金茂悦和中海云熙这两个盘。

大兴金茂悦是精装交房，具体精装价格标准没有告知，中海云熙则是毛坯交房。在得房率（实际使用面积）上，同样是88-89㎡的户型，大兴金茂悦的套内面积在65㎡左右，中海云熙则有74㎡，中海云熙比大兴金茂悦会多得8-9㎡的面积，性价比相对更高。

同样是4万左右的均价，中海云熙在使用面积上可以多出近32万元的价值，即使上毛坯交房，也具有很强的竞争力。目前中海云熙是区域内的销冠楼盘，仅剩少量户型在售。

值得注意的是，我们去的时候是周四工作日，但两家楼盘售楼处依旧有不少人。

02

“成熟”的庞各庄再迎新项目

相比魏善庄新城，我们此行的第二站大兴庞各庄已经发展得蛮不错，可以说“从郊区进了城”。

庞各庄位于大兴天宫院以南4公里，距离北京天安门约30公里，大兴机场约15公里，处于大广高速旁。大广高速可以连接到南三环，30分钟内就可以通达西南的丽泽商务区，进出城很便利。

庞各庄、魏善庄地理位置

周边商业

来到庞各庄时，道路一旁布满街道门面，琳琅满目的小店映入眼前，区域内来往的行人，能够直观感受到配套和人气比魏善庄新城成熟很多。

区域内楼盘大多是2015年以前建造，主要以二手房为主，目前仅有一个新盘中海云筑在售，属于限竞房。

中海云筑沙盘

该小区由1072套高层洋房和160合院别墅组成，洋房主力户型是89㎡，合院别墅266㎡，洋房均价37000元/㎡，别墅总价750万/套起。

可以对比的是，在9月25日的土拍中，保利以底价33亿元拿下了区域内第二个限竞房地块，距离中海云筑往南不到2公里，同样执行70/90政策的情况下，最高限价达到了44266元/㎡，比中海云筑最高限价上涨了2108元，升温明显。

至于区域二手房价格，约在3.6万/㎡，有不少改善型住宅，例如富力丹麦小镇、富力童话时光别墅等。

庞各庄作为一个改善型居住区域，项目旁有体育公园和永兴河公园，两个都是小型公园，可以满足基本的休闲需求。

除此之外，旁边还有龙熙温泉、龙熙高尔夫球场，龙熙滑雪场等配套。滑雪场可能要被拆除，不过未来还规划有健康小镇，休闲设施只会有增无减。

其它配套上，则有二甲医院庞各庄医院、庞各庄第一中心小学等医疗教育设施，同时规划有一个12年贯制学校。

目前庞各庄以小区底商为主，距离最近的商业中心，是4公里外的天宫院凯德mall，向北5.5公里处还有大兴龙湖天街等集中式的商业。规划中区域内则有两个大型商场。

庞各庄跟魏善庄都是自驾出行便利，公共交通一般的区域。与魏善庄相比，庞各庄还可以乘坐公交车到4公里外的天宫院换乘地铁4号线——大兴线，但是两个区域都无法享受到地铁机场大兴线带来的公共交通的便利出行。

03

7000亿加码北京城南

对大兴来说，正处在一个十分难得的机遇之中——北京发展中心向南城的倾斜。

2018年9月，北京市发改委发布《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018—2020年）》。将在前两轮发展行动计划上的基础上，再次为丰台、房山、亦庄和大兴插上起航的翅膀。

实际上，早在2010年北京就开启了第一轮城南计划。当时总投资约1989亿元。

2013年时，第二阶段（2013-2015年）城南计划发布行动，总投资约3960亿元，与第一阶段相比，足足增加了1000亿元。

而在9月25日通航的北京大兴新机场，便是在第二轮城南计划中开启建造的。

大兴国际机场于2014年确定修建，于2015年9月全面动工，历时4年而成。该项目总投资799.8亿元，规划建设有7条跑道，未来可满足年旅客吞吐量1亿人次需求，在区域发展中有着举足轻重的作用。

随着城南计划的不断深入和布局，在今年，城南迎来了第6条地铁线，即大兴机场线，已与大兴国际机场同步投入运营。要知道，在2010年之前，城南区域无一条地铁线路，大兴线、房山线和亦庄线在2010年才建成通车。

大兴机场线连接着新机场和南三环10号线，是一条南北贯穿线路，也在今日我们探访的魏善庄新城和庞各庄的中间位置，但离这两个区域反而都很远。

2018年第三轮（2018-2020年）城南计划中，政府投资继续加码，城南发展继续提速。计划第一阶段总投资达2900亿元，第二阶段投资达3960亿元，总计近7000亿元的投入，比前两轮合计还多出911亿元。

除了有大兴机场高速和大兴机场地铁线等落地的基础设施，周边也还在打造国家新媒体基地和新国门商务区。

就在今年7月，中东地产巨头阿联酋迪拜伊玛尔地产就与北京大兴国际机场签署了一项价值405亿迪拉姆（110亿美元）的项目协议，对新机场和周边进行商业化建造。在2019年8月2日确定的自由贸易试验区，也涵盖有大兴机场片区19.97平方公里。

作为不断发展的城南，目前新机场周边区域还近似一张白纸，拥有想象空间和发展空间，尤其是在新机场和大兴卫星城之间的全新区域——魏善庄新城，区域既不受机场噪音影响，也能享受城南发展的福利，与北京中心城区的连接也会越来越便利。

下一次，我们将继续南下，前往固安永定河孔雀城和固安县，读者有什么想了解的，欢迎在文末留言！