科学城云埔差价3000元/m²，万科金梦凭什么比中海誉城贵？

各位小伙伴们又见面了，好久没有来更新帖子了，今天就来讨论一下科学城板块的云埔双花

科学城云埔双花，万科金色梦想和中海誉城（包含南苑和北苑），现在已进入二手市场。

进入二手市场，两者的表现却差异明显。究竟现在是谁走上了楼生“花路”？我们从三个数据看：

7月成交均价相差3000元/m²

根据7月链家成交均价，万科金梦约30951万/m²；中海北苑约27885万/m²。相当于万科金梦比中海贵了大约3000元/m²！

最让人惊讶的是，7月万科金梦成交的一套75.59m²比中海北苑76.69m²成交单价高了5671元/m²！总价差了40万！

其次，中海内部，小户型南苑成交均价约2.7万m²，北苑成交均价约2.6万/m²，相当于南苑比北苑高约1000元/m²；大户型基本持平。

金梦挂牌最少，但成交高于中海北苑

链家上挂牌量：中海北苑中海南苑万科金梦。但近2个月（90天）成交却是中海南苑万科金梦中海北苑。

成交周期：金梦仅1.6月，北苑约6月

中海誉城北苑成交周期约6个月，而万科金梦成交周期仅约1.6个月，可见金梦二手热度之高。

可能很多人不明白，明明大家先天条件都一样，为何金梦能够成功逆袭，而中海却在苦苦挣扎。

小编通过实地踩盘，似乎找到了一些原因，大家继续往下看。

实用率造成的价差

不过同面积段，万科的实用率高于中海。以70多方为例：万科金梦77m²为小三房，而中海南、北苑76-79m²为两房。

遥想2016年，中海南苑79m²两房特价单位总价约94-99万；万科金梦77m²，总价约93-100万，价格相当。

而现在，中海南苑79m²挂牌价约228-238万；万科金梦77m²挂牌价约260-265万，总价相差约27-32万！

楼栋布局+窗户size

进入二手市场，采光的好坏会影响买家对房子的判断。

从楼栋布局上看，中海南苑呈行列式布局，左右楼间距大约只有20m。导致下午3点后小区内部的楼栋，采光被外围的楼栋遮挡。如果此时看房，体验感可能会有所下降。

而万科金梦呈半围合式布局，除少量双拼楼栋外，整体相对采光受影响较小。

另外，房间的采光，还与窗户大小有关。

以小编周末看的万科和中海两房为例，中海南苑66m²是唯一一个南向户型，但采光却是最差的。

南向的主人房，加上前面无遮挡，按道理来说，采光应该会很棒。可是外面艳阳高照，房间却相对有点暗。

根本原因还是窗户太小，只占到墙面的一半左右。对比万科金梦65m²，西向次卧窗户只比中海南向主卧窗户宽大概1/4，但房间采光完全不一样，很光亮。

从成交数据上也可以看到，中海南苑66m²近2个月成交房源全部为高层，而万科金梦65m²低楼层成交了2套；

从挂牌价格看，同低楼层，中海南苑-南向66m²总价比万科金梦-西北向65m²还便宜2万。

环境因素

虽然三个小区高层住宅都临路，但只有中海北苑被主干道半包围。

小区北面是开源大道，西面250米处为开创大道。并且，由于小区周边物流园较多，导致开源和开创两条路上的大货车较多，噪音影响有点大。

而万科金梦楼下是云信路，由于车流量和货车较少，当天看房过程中，房间和主卧阳台上基本感觉不到公路噪音。（当天看的65方没有主阳台）

因此，挂牌单价上，同中楼层临路，万科金梦比中海北苑高2900元/m²。可见车流量大的主干道对房价的影响明显。

同时，值得注意的是，一套直面开源大道的76.6m²中楼层，挂牌总价约218万；而同小区一套看园林的75.73m²低楼层，挂牌总价约260万，两者相差了42万！可见同小区内依然有地段之分。

综上，在选房过程中，遇上先天条件（地段、学位、交通）相同的小区，需要注意：

①看实用率：同首付，尽量选择得房数多的户型。

②看小区规划：所选楼栋前后左右楼间距有多大；如果是2梯6户以上，或者2梯4户以上的双拼楼栋，中间相连户型窗户如果刚好正对邻居家，采光会受影响，未来二手交易会被挑剔。

③看不利因素：直面主干道/高速；直面/楼下垃圾站；直面大型变电站的都尽量避开。

当然，除了上述几点外，小区的社区商业配套、景观、梯户比都会影响价格。

最后，房价是项目本身及周边所有综合属性的总和反映。新房时期势均力敌的项目，在进入二手市场后，可能会因为一些你不注意的小细节而出现大分化。因此，在选房的过程中，还是需要认真对比。