时隔5年，百家湖中心区终迎宅地出让！二手房成交最高破4.5万

对于江宁来说，属于他们的“宇宙中心”一定非百家湖莫属。近年来景枫、金鹰、21世纪、1912几大商业的活跃度接连攀升，百家湖的“核心区”地位也渐渐明朗起来。

不过，区域内断档的情况尤为严重，自上一次百家湖有住宅地块出让还是2015年12月，距今已经过去近5年的时间了。

就在本月，位于江宁会展中心对面的江宁百家湖G62地块即将迎来出让，届时百家湖终于迎来补仓。

「房产南京」也于近日去百家湖进行了一番实探，通过这次实探可以预见到百家湖未来的江宁“核心”地位稳了！

江宁主城中心区设计范围图

花落谁家？江宁主城中心区唯一住宅用地近期待出让

8月25日，南京终于挂出14幅地块，其中便包括了位于江宁主城中心区——百家湖区域的G62地块，该地块将于9月24日迎来出让。而百家湖上一次有土地出让，还是2015年12月9日的金辉禹洲金陵铭著，楼面地价16389元/㎡，一举成为当年的江宁地王。

百家湖G62地块位于景枫万豪酒店的北面、江宁会展中心的正对面，土地性质为二类居住用地、商办混合用地，起拍楼面价8218元/㎡，最高楼面限价9808元/㎡。

目前该地块被围挡拦住，从侧门可以看到地块的实际面积不小，分为A、B两个区，东西向排列，靠近双龙大道的A区未来定位有部分是酒店式公寓和商业建筑，西边的B区是住宅，紧挨着一个厂房。

值得一提的是，百家湖G62地块距离百家湖极近，且因为西面的江宁会展中心楼层不高，视线没有遮挡，所以它既是百家湖中心区非常稀缺的住宅类用地，也是近年来推出的距离百家湖湖岸线最近的住宅地块。

但另一方面，该地块的出让条件也比较多：

1、A区的酒店式公寓配比不得高于A分区地上总建筑面积的30%，商业建筑配建比例为地上总建筑面积的10%-20%。

2、A分区因为受到尚未搬迁的土山机场影响，规划建筑高度受到了控制。

3、地块不接受联合竞买，也不能联合开发，竞得人或项目公司的股权不得转让（竞得人与其全资子公司之间的股权转让除外），这就要求拿地房企的门槛较高，既能开发商业又能开发住宅。

4、地块内不少于15000平方米的办公用房，须由竞得人自持不少于10年（自竣工验收之日起算）。

5、地块未来所建普通商品住宅，毛坯销售均价不得超过3.4万元/㎡。

对于长期断档的百家湖来说，G62的推出无疑是“久旱逢甘露”，即便条条框框限制再多，应该依然会有不少房企参与竞买。

那么这幅江宁主城稀缺宅地最终会花落谁家？它会成为百家湖新的“强心针”吗？可以将百家湖这个江宁主城“核心区”的地位再加以巩固吗？答案即将揭晓。

房荒！140㎡以下住宅已断档超3年中心区二手房最高成交价破4.5万元/㎡

百家湖区域内，目前在售新房的只有21世纪太阳城银座和江宁金鹰天地的住宅房源。

两家楼盘都是商业体配套的部分住宅房源，其中21世纪太阳城银座在售尾房，均价29500元/㎡，户型面积较大，为190-250㎡，该批住宅房源从2018年8月领到销许后一直在卖，如今2年过去还没有卖完。

江宁金鹰天地虽然只有72套房源，但户型更大，为408㎡，毛坯均价30000元/㎡，从年初至今也一直在去化。

两个楼盘虽然地处百家湖核心位置，但由于产品的特殊情况，去化情况一般。但百家湖的住宅还是非常受到购房者期待的。

金辉禹洲金陵铭著2017年4月底加推了最后一批住宅房源，户型建筑面积约128、142㎡，均价29835元/㎡，当天所推房源全部卖光，足以见得区域对于住宅房源的需求。

根据南京链家网数据显示，百家湖目前整体二手房成交价在3.5-4万元/㎡左右。「房产南京」也罗列了区域部分热门二手房（含别墅、公寓）的最高成交价，供大家参考。

目前中心区二手房成交价最高的是宁湖园岚岛别墅，最高成交均价45146元/㎡，但由于该项目是别墅产品，所以价格不太适用于板块作为参考依据。

住宅房源中，金辉禹洲金陵铭著的成交价最高一套达到了43229元/㎡，绿城水晶蓝湾、景枫凤凰台、紫寓SOHO的二手房最高成交价都已经突破了4万元/㎡。公寓房源中，绿城水晶蓝湾则最高也达到了36842元/㎡，21世纪国际公寓二手房成交价最高的一套37650元/㎡。

所以无论是住宅还是公寓，从二手房市场来看，未来G62入市只要产品合适，还是会非常抢手的。

未来商业聚集多幅商办用地待出让

久未有土地出让的百家湖，本次G62地块的拍卖也只是一道前菜。早在今年4月28日，江宁便一口气端出24幅重磅地块，其中百家湖G62地块就位列其中。另外该范围内还有2幅商办地块等待出让。

除了G62地块之外，与之相邻的双龙大道以东、西门子路以南地块，为商办用地，和绿城水晶蓝湾、江宁金鹰仅一路之隔，这幅地块氛围A、B、C三个分区，A地块要求建筑高度200米，B地块150米，C地块120米，要配建不超过总建筑面积30%的酒店式公寓。

地块北侧就是江宁新地标——江宁美术馆，美术馆正对着百家湖和凤凰广场。目前江宁美术馆四周围挡很严密，但可以看到目前建筑主体的造型很明显已经完成得差不多了，据悉江宁美术馆将在年底前完工，未来会成为江宁新的文化地标。

和该地块一条菲尼克斯路之隔的双龙大道以东、菲尼克斯路以南地块，也是一幅商办用地，这幅地块也是三幅地块中位置最好的，正对着景枫KINGMO，同时百家湖地铁站1B号出口便设置在该幅地块上，这幅地块也是网传的海康威视苏皖区域总部。

这三幅地块沿着双龙大道自北向南排列，可以算得上占据了百家湖的黄金地段。

把范围再扩大一些，未来这片区域的周边还有杨家圩二期地块，紧挨着江宁市民中心，目前该片区还处于研究阶段，正式规划尚未推出。

但从地块规划指标可以看出这幅地块范围非常大，分为9个分区，包括二类居住用地、商办用地、商业用地、文化设施用地和幼托用地，是一幅规划较为综合的地块。

从以上这些地块可以看出，江宁百家湖范围内的宅地数量不多，多以商业为主。而区域的整体定位也是走商业路线，目前百家湖1912正在进行升级建设，景枫、金鹰、21世纪太阳城，到稍远一些的同曦，百家湖整体的商业活力近几年也发展稳定。

不过目前整体商业都分布在双龙大道的西侧，等到百家湖G62地块和相邻的两幅地块接连出让、入市后，双龙大道东侧的空白将被填补上，而百家湖商圈的经济活力将进一步展现。