第一章 深圳房产的逻辑和价值规律（一）

我在深圳研究房产市场10年时间，在这10年里，我用最原始的办法研究房子，一个一个小区地走进去看，去研究每个板块、每个楼盘的价值高低、舒适程度，热门楼盘为什么热，好的楼盘好在哪里。在10年的时间里，我踩中了三次深圳房价的波动低点，为自己实现了财产的保值增值，稳固住了自己的奋斗成果和阶层，并为下一代打下了一定基础。在这里，我将自己的经验进行总结，并分享，希望可以打破信息差，帮助你选到更好的固定资产。

一、房产的鄙视链逻辑

房子最好的是豪宅，深圳配套最好的是福田、南山。我想这是一个普通深圳人都会比较认同的大规律。从这条规律上讲，我们大略地可以得到一个买房换房的路线，那就是从品质上来讲：刚需-改善-豪宅，从位置上来讲：关外-关内（从外围向福田南山靠近），从面积上来讲：2房（约70平）-3房（约90平）-4房（约140平）-无限大。

这条换房路线也就是房产的鄙视链，大家都想换到更好的房子，关键在于对不同因素的取舍。

直接说答案吧，经过我的分析，我推荐的路线是豪刚路线（豪华型刚需），原因如下：

1.深圳的主要生产力是年轻人，老年人在深圳占比比较少，而且老年人在中年以后需求减少，不再是购房主力。年轻人家庭组成比较小，很多人不结婚，或者结婚不生育，也不会与父母同住，需要的空间并不大。年轻人对房子的位置、品质、配套等因素比较敏感，所以品质占比更大。年龄人多，市场承托力更强，跟着年轻人的需求买房子，保值能力更好，投资风险更小。

2.普大（普通大面积）在深圳也不是没有市场，但普大更适合在一些特殊的片区，例如拥有山海景观的莲塘、盐田、大鹏等地，非常适合久居深圳，已经退休或不再工作，但喜欢山野的老年人。

3.产业。深圳最赚钱的产业是什么？是制造业吗？是零售业吗？是服务业吗？都不是，是金融行业和软件公司。具体来说就是各种基金公司、投资银行和头部软件企业。他们贡献了深圳最有价值的税收，同时员工工资也最高。制造、零售、服务也不是没有高附加值的企业，但是比较少，例如坪山的比亚迪。在这里，我们还是主要走个大概率大趋势的方向。跟着有钱人买房子。

总结一下，我推荐的深圳购房和换房路线是：刚需-豪刚-豪宅，位置由低附加值产业区域向高附加值产业区域靠拢。