上海楼市的一大风险

上海楼市格局将在2026年迎来重塑。

楼市这一轮下行，大家都知道次新房的表现整体跑赢大盘。

除了次新房本身的品质相对过硬，和新房五年限售也有一些关系。

在一些热门板块的二手市场，几乎看不到2022、2023年交房的商品次新房挂牌信息。

因为从2021年开始，新房认购比凡是超过1.3的，一律按网签时间算起，施行五年限售。

也就是说这批房源，未来最早能入市的时间到了2026年，一定程度保护了现有存量房的交易。

环线帮大家统计了从2021年至今触发限售的项目个数：

408个

按照比例估算，21年至今大约供应了30.6万套新房，触发限售的约有11.5万套。

五年时间一到，11.5万套优质二手次新陆续入市；

叠加增值税5改2新政，2021年买的新房，2023年交房，2026年一解封就没有税费，精准打击市场存量。

过去楼市火爆时，大家都以为五年限售是防止楼市涨太快，现在回头看才惊出一身冷汗：

五年限售可能是为了让房价不跌太快！

2026年一到，哪些板块将率先面对风险？

徐泾

徐泾楼市从去年下半年走向破发，曾经千人摇的板块如今成了外环外的滞销地段。

同济蟠龙里今年5月入市，小半年过去282套房子还剩214套没卖出去，去化率仅24%；

强如绿城，徐泾的春晓园657套房子，将近一年也只卖出了刚过一半。

徐泾的二手次新价格，也从曾经高高在上的8万+被打了下来，部分回到2017年水平，单价仅5字开头：

看上去徐泾的房价水分已经被挤得差不多了，但徐泾房价的水有多深，普通人把握得住吗？

别乐观，徐泾房价的最大危机不但没有结束，而是刚刚开始。

2021-2022年，徐泾2年总共供应9179套新房，其中有8927套触发五年限售。

倘若这小一万套房源从2026年开始陆续流入二手市场，海量竞争下必有投资客低价甩卖跑路，恐慌性砸盘，徐泾的二手次新还将迎来一次大踩踏。

到时候徐泾，很可能就是下一个临港和环沪。

比起唐镇好些的是，徐泾的宅地已经出了大部分，未来供地水龙头被控制住了。

只要没有源源不断的新增量，徐泾内部的产品鄙视链尘埃落定，未来鄙视链顶端的好房子希望仍在。

唐镇

唐镇从2015年后逐渐晋升为“国际镇”，成为上海楼市当红辣子鸡。

2021年唐镇确定了对口初中，打通了从幼儿园到初中的学区链，唐镇房价从此再也压不住了。

2021年唐镇的二手挂牌价一度冲破12万/平。

在2022年房价巅峰时期，唐镇的二手成交单价频频突破10万，三兄弟年度成交均价高达9.57万/平。

不过10万唐镇的美梦没做多久，价格还是被打下来了。

此前唐镇三兄弟的总户数不过4482套，对一个板块来说还是稀缺。

但从2021年至今，唐镇一共供应6个新盘共8392套房源，其中触发限售6469套，是上海楼市最热门的板块之一。

这三年受新房冲击，叠加大环境不景气，唐镇的倒挂幅度其实已经收窄。

唐镇三兄弟最新成交均价8.19万/㎡，和均价7.2万的新房，整体倒挂仅剩13.75%。

未来唐镇三兄弟南面还规划有金桥集团打造的上海金城，20块宅地预计为唐镇再供应超7800套住宅。

待解封的准二手房和待建设的新房，客观来说对唐镇现有二手房是一个巨大的挑战。

不过能让三兄弟感到欣慰的是，论品质这些新房还没出现能打的，维q比比皆是。

唐镇老前辈们的石材外立面，12-13层的层数，3.15m的层高，纯享大户型，百米楼间距等等，未来到唐镇的开发商们记得学着点。

新政接连不断，利好哪类产品？

哪些板块需要出逃、哪些值得买入？

私信免费获取环线楼市专家建议

内环东北角

从2021年开始，杨浦、虹口（除瑞虹新城）、新静安的内环内强强联合（下图红色部分），给市区入门级新房供应来了一波大放水。

根据统计，2021-2022年，三区总价1500万内的触发限售的新房共计5746套：

曾经虹口、杨浦、闸北内环内千万级有多缺好房子大家都知道。

杨浦人民一律向新江湾看齐，奈何新江湾别墅多户型大，总价大多高不可攀；

虹口人民也大差不差，最拿得出手的就是瑞虹新城，但1500万以内的总价能买到的房龄都已经太老了；

闸北合并到静安之后，金字塔顶层变成了老静安的豪宅，千万级的中高产在内环内找了一圈没合适的，最后还得看向大宁。

当2020年内环东北角的新房供应量还没起来时，鞍山保利天汇业主自信地把自家二手次新挂上了17万/平：

好在保利天汇的最终成交价还是被市场教育了。

整个杨浦次新已经因为海量新房成交量受到重创，不敢想象等这些限售房全部解封，内环东北角的存量二手次新有多难。

叠加杨浦东外滩还有5000套潜在供应，虹口北外滩又折腾出4块新宅地，持续续销中的西藏北路，金三角们未来五年再挺挺吧。

不过还是那句话，倒挂空间没了勉强能接受，限售后房屋品质还降标才是业主最气愤的。

开发商们长点心吧。

徐汇滨江

徐滨作为这几年异军突起的代表，20万+的二手价格让多少打新者眼红。

徐滨的二手房价格坚挺，根本原因是因为楼市钱还是太多了，好货却供不应求。

今年豪宅需求端发力有多猛？

光是上半年，上海总价2000万以上的新房就网签了2500多套，创下10年新高。

统计来自克而瑞

稍微盘一下徐汇滨江目前房龄在20年内的二手次新就知道，总数太少了：

尚海湾豪庭，2504套；

百汇园，2198套；

中信君庭，431套；

海珀旭晖，255套；

保利西岸，321套；

云锦东方一、二期，621套。

板块内二手次新存量总套数约为6330套。

假如每个小区的挂牌量有5%，徐滨二手市场一年能供应的房源也仅有300多套。

最终价格合适，顺利成交的可能仅在1/10左右。

以绿中介网站的成交统计为例，上述六个次新小区2023年成交总量是39套，2022年是28套，2021年是20套。

靠稀缺取胜的徐滨，好日子会到头吗？

自2021年徐滨已入市8个新盘，共计提供房源3179套，其中2987套新房触发五年限售。

相当于解禁之后，徐滨存量房的规模比现在会多出一半。

数量虽然不如唐镇、徐泾，一解禁面对的就是天崩开局，但是徐滨的这些准二手的倒挂空间必然也会收缩。

曾经每个买徐滨的人，都有一个奔着20万+云锦东方成交价看齐的梦；

但现实是云锦东方只有一个。

徐滨近年供应的新房中小户型占比显著增高，对于板块来说显得有些错配。

未来限售的新房陆续解禁，大量100平左右小三房涌入二手市场，徐滨大小户型的行情分化将会更加明显。

前滩

前滩的丰功伟绩，在于仅凭十年底蕴，成功把上海浦东的CAZ范围延伸到了中环。

但前滩本身是一个充满矛盾的房产板块。

前滩作为建设起点最高的板块之一，却大量建造了40-50㎡的鸽子笼户型，与“国际滩”的奢享定位背道而驰；

更重要的是，前滩虽然拥有较新的城市界面但缺乏历史积累，房价却凭借冰厂田+华二的学区属性突破20万大关，看傻了浦西内环内的一众商品房。

前滩巅峰期高达10万/平的一二手倒挂，足以让每位千万级的购房者为之疯狂，理性者为之胆寒。

前滩可以说是这些年最具妖魔化的楼市板块之一。

随着前滩整体建成，黄浦江一个个新概念滨江板块的出现，前滩的风头这几年确实落了下来。

离开聚光灯后，前滩的问题房价问题终于开始显露。

前滩的中、大户型，二手成交价一崩再崩：

晶耀名邸一期某135㎡房源，从最初挂牌价2800万到最后成交价1950万，少了850万，成交均价仅14.38万/平！

另一个小区前滩东方逸品，最新成交价已经跌到12万/平，相比起两年前巅峰价格17.06万/平，跌了大约30%：

学区房贬值，黄浦江沿岸多点开花，都让曾是一枝独秀的前滩渐渐走下神坛，但前滩的房价水分还缺最后一把干燥剂。

虽然已经过了集中大开发阶段，但2021年至今，前滩依旧陆续供应了6个新房项目，共计1872套房源，其中1614套房子五年限售。

不巧的是，这些新房的面积段绝大部分都属于目前跌价最快的面积区间；

一旦2026年限售的水闸打开，利空更加明显。

最后总结一句，上述论证只是描述了未来上海楼市房价存在的一个利空因素，但板块内影响房价涨跌的因素一定是多方面的；

想要了解各板块更深层分析的朋友可以私信和我们一对一交流。