遇上一房二卖，房子应该归谁？内行：记住“一条原则”，闹也没用

在大城市里买一套属于自己的房子，本来是一件挺开心的事儿，但是对于一些购房者而言，如果遇上买房纠纷，开心的事儿也会变得闹心起来。在日常购房过程当中，逾期交房、强制收费、面积缩水、质量瑕疵等问题已经十分普遍，尤其是在过去这三五年，伴随房价不断攀升，一些卖房人在跟购房者签订完房屋合同之后，一旦遇到了出价更高的人，可能转而会与后者再签订一份购房合同，于是便出现了“一房两卖”的情况。

那么，可能有人要问，卖房者与两个买家签订的合同都是有效的吗？根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力”。显而易见，各个合同相互独立，业主一房两卖，与不同买家同时形成了法律关系，所以买卖合同都是成立并且有效的。那么，在双方都签订了有效的房屋买卖合同的情况之下，房子到底应该归前一个买家还是后一个买家呢？

第一种：卖房者先后与两个不同的买房者订立买卖合同，其中有一方办理了房产过户登记手续。

针对第一种情况，应具体问题具体分析：如果前一个买家在签订完购房合同以后，同时也办理了房产过户登记手续，那么这套房子的产权已经属于第一个买家了。因此，卖房者已经不再是这套房子的所有权人，所以无权再次出售这套房子。但是，如果卖房者与前一个买家签订完购房合同后，又与其他买家签订了购房合同，而且后者还办理了过户手续，虽然这时候两个合同都有效，但后一个买家的合同已经履行完毕，而且也取得了房屋的实际所有权，所以房子归后者所有。即使前者强行占有这套房子，也没有法律依据。

对此，我们可以举一个更加简单、清晰的例子来说明：A在与B签订完购房合同以后，眼看着房价一天天上涨，又与出价更高的C签订购房合同，并完成了过户登记。这时候，一旦完成过户，房子已经属于C实际所有，如果B强行占有的话，C可以要求其返还房屋。当然，根据《物权法》的规定，如果未办理登记，而且合同有效，那么卖方就有履行为买方办理过户登记的义务，如果事实上已经不能履行，卖方需要承担违约责任。因此，B可以要求与A解除合同并要求违约赔偿，比如支付违约金、返还定金、赔偿房价上涨损失的差价等等。

房屋产权

第二种：卖房者与两个买家都没有完成过户登记，房屋所有权归申请办理预告登记的一方所有。

通过上文的分析，房子到底归属于谁，过户与否是关键。但是，在卖房者与两个买家都没有完成过户登记的情况下，房子的所有权仍为卖房者所有，换言之，两个买家都没有取得房屋的最终所有权。在这种情况下，谁先申请办理预告登记或率先申请过户，那么谁就拥有优先占有这套房子的权利和可能性。那么，何为预告登记呢？一般来说，购房者可以针对购买的房子向登记机构申请预告登记，以防止开发商二次出售或抵押。

除此之外，需要注意的是，如果双方签订完合同以后，不仅都没有办理过户手续，也都没有申请预告登记，那么谁先占有这套房子，所有权就归谁。对此，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有明确规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。当然，如果是期房，不会存在谁先实际占有的可能性，这时候房子则归先行支付购房款的一方。

因此，根据以上几种情况的对比与分析来看，签订完购房合同后，大家千万不要以为就万事大吉了，如果遭遇一房二卖的情况，这时候只需要谨记“一条原则”即可，闹也没有用：已经完成过户登记办理＞已经申请预告登记办理或已经申请过户＞已经先行占有或付款＞已经签订了房屋买卖合同。

第一，看清开发商的资质，选择品牌开发商。在笔者看来，这是一个最基础的条件，毕竟房子与其他商品不同，如果开发商不够资质，最初的承诺可能最后泡汤。目前，根据注册资金、工程质量合格率、技术力量、开发经营年限等因素为依据，将开发商分为四个资质等级，一般来说，资质等级越高，买房者就越放心。以往的市场经验已经证明，随着楼市调控持续深入，不排除一些资金链承压的中小房企为规避破产风险，为了获得流动资金，而在卖房之后又拿房产去银行抵押贷款。反之，由于品牌房企经济实力雄厚，一定程度上可以避免“一房两卖”行为的出现，这也就保障了购房者的潜在利益。

第二，核实所购房子的产权人，并及时完成网签和过户。众所周知，一套房子基本不可能同时在两个或者多个毫不相干人的名下，所以为了买得安心，住得放心，购房者可以向房管部门咨询并核实所购置房屋的产权所有人，如果结果显示产权所有人并不是和你交易的业主，那么即使这套房子不是“一房两卖”，也必然是有纠纷的房子，显然不宜入手。反之，如果确认没有问题，接下来就应该尽早完成网签，并办理过户手续，这样做得最大好处就是可以提前将房子锁定在自己的名下，从而避免业主“一房两卖”。

总而言之，签订完房屋买卖合同之后，并不意味着什么问题都没有了，如果真的遇上了“一房两卖”现象，购房者应该谨记我们在上文已经提到这“一条原则”，从而合法合理的维护自己的买房权益。其实，退一步来说，在买房这件事情上面，购房者怎么小心都不为过，为了最大程度规避“一房两卖”现象，应该尽量选择品牌开发商，并及时完成网签和办理过户。