《楼事测评》第八期：时代名居

撰文/美编/校对：诸小葛

楼事曾经写过一篇文章《许昌商圈浮沉录，哪个区域将是下一匹“黑马”？》，在文中对许昌目前的商圈大致进行了一个盘点（仅就彼时情况所写），魏都区的老城商业中心和东城区的莲城大道商业商务中心算是许昌目前最为成熟、人气最旺的两个商圈了，当然，也是仅有的两个能称得上商圈的区域，而今天要说的这个楼盘，就位于老城区商业中心区域范围内。

本期探盘——时代名居。

时代名居，乍一听这个名字，估计很多人都会想到胖东来时代广场，而这个项目跟时代广场又有什么关系呢？可能名字“亲近”，再者就是离得也近吧，至于其他关系，大家知道的不妨可以告诉楼事。

老规矩——区域、配套、项目三个方面进行测评。

01区域测评

魏都区老城区曾是许昌的政治、经济、文化、交通、教育等众多资源集聚的核心区域，也是许昌曾经最为繁华的区域，当然，现在也是一片繁荣景象，尤其是南关大街-七一路一带，一直以来都是许昌极为重要的商业集聚区域。虽然随着东区的逐渐成熟，魏都区老城区的核心影响力大不如从前，南关大街-七一路商业中心也不再是一“圈”独大，但不可否认，该区域内仍然是许昌主城的核心区域之一，且仍占据着许多重要的核心资源，这是其他新区所无法比拟的。除此之外，老城区旺盛的人气也是新区短时间内所无法超越的，还有岁月的沉淀，这种底蕴短时间内也是学不来的。

但老城区也有着老城区的通病，例如城市界面较为破旧，区域规划较为落后，尤其是土地资源——稀缺，难以提供大量的土地，征迁的难度也是相当之大，所以很多对土地面积有着较高要求的新项目也与之无缘。新老城区间发展的此消彼长，也结束了老城区一家独大的局面。

小结：魏都区老城区作为许昌重要的核心区域之一，虽然有所落寞，但其底蕴仍在，核心区域的影响力仍在，尤其是成熟的配套在许昌各个区域中罕有匹敌者。但鉴于该项目所处区域城市界面和整体的居住环境，该区域当前综合测评85分（100分制）。

02配套测评

（1）交通配套

该项目紧邻七一路主干道，周边还有文峰中路、建设路、南关大街等城市主干道，虽然平时上下班高峰期或者节假期有些堵，但有总比没有强，况且项目附近多条公交线路经过，交通出行不是问题。

在大交通方面，项目距离火车站交通枢纽直线距离在1公里左右，这里的直线距离真的就是直线距离。

（2）商业配套

商业资源上，该项目2公里范围内分布着胖东来时代广场、胖东来生活广场、胖东来电器城、胖东来服饰、新玛特鸿宝店、新玛特总店、绿洲梦想广场、恒达魏源、曹魏古城、思故台、新世纪等不同层次、不同类型的消费场所。

尤其是与胖东来时代广场仅有一路之隔，作为许昌最具人气的商场之一，满足大部分人的日常消费是绰绰有余的。无论是商业配套的体量，还是商业类型的层次级别，该项目周边的商业配套都极具优势。

（3）教育配套

该项目2公里范围内分布的教育资源主要有市实验小学、市实验中学、市实验幼儿园、古槐街小学、文化路小学、市一中、市二中等，幼儿园、小学、中学一应俱全。这其中，市实验小学、古槐街小学、文化街小学等都算是许昌的老牌名校，尤其是市实验小学作为许昌市两所直属小学之一，更是众多家长竞相追逐的“殿堂”。

根据许昌市教育部门发布的《2020年秋季小学入学预警公告》来看，市实验小学的服务范围确实包含时代名居项目所处位置，但同样根据公告来看，红色预警的实验小学显然已经容量不足，若报名人数超过招生计划时，因人数过多而未被录取的学生将进行统筹安排。除此之外，在学校生源饱和，甚至过载的情况下，若想顺利划片为实验小学学区范围，开发商少不了缴纳一定的教育配套费用，但作为市实验小学的学区，缴纳这笔费用的过程想必会更加艰难。

（4）医疗配套

该项目3公里范围内分布着市中心医院和市人民医院两家三甲医院，这个医疗配套不在赘述。

（5）生态配套

在生态资源上，项目周边有护城河景观带、文峰广场、春秋广场、西湖公园、清潩河景观带等，尤其是项目北侧，与护城河景观带仅有一路之隔，春秋、文峰二广场分立东西，茶余饭后的闲逛去处倒是不少，生态配套较为丰富。

小结：根据以上几项来看，该项目周边的配套成熟且完善，尤其是商业、教育、交通等大型配套。配套整体测评90分。

03项目测评

（1）开发商测评

其实胖东来时代广场对面的这块地大家估计也都不陌生，曾经也是许昌“著名”的停车场，现在总算干起了盖房的本职工作。该地块拿地较早，地处黄金地段，却搁置多年，至于这其中原因，我们就不得而知了。

再看时代名居的开发者，许昌福居房地产开发有限公司，怎么说呢，不了解，大家感兴趣的可以通过天眼查熟悉一下这家房企，必要时可以开个VIP（此处不是广告）。

（2）楼盘测评

该项目位于七一路以北、南顺河街以南，规划红线内用地面积16926平方米（25.4亩），这个地块面积，说实话不大，且通过项目的规划效果图可以看到，小区的地块是不规则的，整体为一个抽象的“凹”字形，这对于小区的整体规划和景观设计并不是很友好。

该项目容积率1.99，共规划286户，是一个高低配的组合规划，由3栋15F住宅楼建筑（高度44.95米）、1栋14F底层公共配套住宅楼（建筑高度44.95米）、1栋11F住宅楼（建筑高度32.95米）和2栋4F住宅楼（建筑高度13.35米）组成。至于规划楼栋所包围和项目北部紧挨的楼栋，则是年代有点久远的几栋老旧楼房，虽然该项目容积率不算高，但某些楼栋可能会显得有些拥挤；另外，这几栋老旧楼房对于整个项目的“形象”和居住舒适度还是多少会有些影响的。

小区主出入口沿南顺河街设置，这点还是比较理智的，毕竟七一路的“堵”不是盖的，但南顺河街毕竟也只是一条小背街，想必这也是个“不得不”的选择；七一路设置次入口及消防应急口。规划中小区实行人车分流，机动车停车位（286个）和机动车停车位（430个）全部位于地下。至于景观设计，在沿南顺河街小区入口处设集中绿地把沿河景观引入小区内部，小区内部规划有289平方米的室外体育健身场地，但对于这块地来说，过密或过大的景观可能也不太现实，多少规划一些景观，聊胜于无吧。

（3）其他测评

关于部分户型，这是该项目批前公示中释放的某一楼栋的户型图，两梯四户，连廊设计，边户南北通透，中户双卧朝南，至于其他，算是中规中矩吧。

关于楼间距，由于地块限制和项目周边楼栋的原因，通过该项目批前公示中释放的规划图不难看出，该项目的楼间距可能会受到一些影响。

04总结

该项目的区域和配套测评均算高分，至于项目本身，从本期起，楼事不再给出具体的测评分数，大家可以通过文中内容+实地查看自行判别。

备注：本文仅代表个人观点，出文随机，暂不接受任何指定和委托。