海淀贴牌？9万+的永丰到底值不值

昨夜，美股散户大龙头回归，“游戏驿站”狂涨60.1%。到底是“我们”成就了它的行情，亦或“我们”只是见证了它的行情？

放到楼市也是如此，还是先做冷眼的分析吧！

大海淀，多少精英终极改善的目标地！为什么？

看三组数字：2023年海淀区全年万亿，折合美元为1523亿美元，总量世界“国家”排名59位！

第二，海淀国家高新技术企业近万家，约占全市35%，上市公司总数267家全国首位！说明什么？海淀不缺钱，也不缺能赚钱的人。

第三，教育资源；海淀的一流小学共计12所，与西城携手领先全城。所以，买了海淀的房，都意味着踏上了“鸡娃”的朝圣之旅！

聚焦4月底挂出的海淀永丰地块，指导价已经达到了9.3—9.6万。

有人说，永丰只是个海淀的贴牌！那么，9万+到底值不值？包括永丰在内的北五环到底怎么买？接下来，我们详细聊聊：

01

永丰新房的价格，过去三年涨两万

往前倒三年，2020年底永丰华润幸福里北地块开盘（备案价8.3万/㎡），临街房源最低能到6.9万/平米，正常楼层房源7万+。

2021年，市场在学区催化下快速升温，海淀当时供地不足，房价水涨船高。当年3月，海淀蜂鸟家园有一套43平米房子，以985万总价成交，成交单价高达22.4万，现在的挂牌价也才14万，你说跌了多少？

21年下半年，幸福里南区开盘，折扣全部收回不说，还捆绑了精装包销售。当时临街的109㎡的三居，最高单价卖到8.6万。

拉长周期看，永丰过去两年在售楼盘的网签均价为8.2万左右。在售四盘，中海富华里的房源数相对多一些，其他项目所剩房源应该不多了！

全新地块指导价，对比2020年华润的最低成交价，海淀永丰新房过去三年涨了2万以上；全新地块指导价，对比过去两年在售新盘的平均网签价，海淀永丰的新房也涨幅1万以上。

永丰，魔力真这么大？众所周知，价格是靠价值推动的，我们接下来“透市”一下永丰的价值几何。

02

永丰房产的价值，还需二手的验证

位置关系，永丰一直都是后厂村“打工人”的福音地。但按照目前城市界面看，永丰仅属于海淀第四梯队！

发展上，海淀永丰处于中关村大街和北清路走廊的交汇，板块过去两年一直主打故宫北院概念，咱也不懂故宫能给房价带来啥影响。配套上，距永丰南一站的西北旺万象汇，将于5月31日开始对外营业。

我在上一篇《朝阳酒仙桥飙价12.5万，想跑的老街坊笑了》说过，当下北京楼市，“鸡娃”还是相当重要解药！今年9月，正式建成的首都师范大学附属中学，对于永丰来说无疑也是一个催化剂。

与同为第四梯队的香山、圆明园、颐和园相比，永丰缺了点终豪的底蕴。但在教育、轨道，商业的综合加持下，至少永丰南向上跃迁一个梯队，成为“高品质”居住区还是有可能的！

此外，房产的价值，还需要二手市场的反向验证！重点看流通性与次新品质！

以区域内二手标杆冠城大通百旺府为例，某贝挂牌量79套。其中108㎡三居，2021年成交总价为918万，今年四月成交的总价就降到了790万。海淀幸福里挂牌9套均价9万9，和熟悉的经纪人聊了一下，目前还没成交，但是遇到着急的业主，贴着8万3指导价（原价出肯定赔）卖也有可能！

不过，整个永丰的二手存量相对不大，流通性要等目前几个新盘交房后，再看是否坚挺！

所以，永丰会成为下一个清河吗？答案，永丰在居住价值上，存在成为下一个清河的可能，只是还需要养，毕竟配套质量非绝对优质。

价格上，不存在清河橡树湾从9K到10万的上涨神话。但以二手的存量看，降价对新房的挤压效应相对还好，加上新房也卖的七七八八了，所以拖住8.5W不难。

至于9万+的价差，则是开发商产品上的弥补空间，以及未来可能让渡的部分特价空间了。

接下来，我们来聊聊永丰怎么买~！

03

北五环买房关键，必须要有边界感

买房和做人一样，都要有点边界感！

前面说了价格和地段，再来说说永丰买房的核心——上班近。上班道远的就别凑热闹了，这个价格投资也不香，毕竟没有暴涨的可能。

所以以“上工搬砖”为出发点，永丰乃至北五环购房取舍的“边界“就很明确了。

首先，海淀的边界观——最北只到永丰，这是底线！因为永丰本身还需要养。产业的辐射上，中间还有西北旺、西二旗的截流。对比之下，8.5W的翠湖性价比太低，更何况前几年翠湖限竞房也才5.5万。

其次，永丰的边界观——新房VS二手房；先说新房，目前永丰在售的新房，整体去化也算不错。存量较多的是中海富华里，网签成交均价在8.2万，问题是离地铁远！

新地块临铁优势明显，产品层面的小道消息——高意向开发商的产品定位是120-140-160平产品，南北地块都有洋房，总价区间肯定是1000万起跳了！

觉得努着买新房累，那就让渡点居住体验，挖挖前面提到的楼盘，有没有笋！

第三，北五环的边界观——总价下的永丰和朱辛庄；如果在意海淀的牌子，外溢到超级合生汇对面的朱辛庄，单价便宜2万+不成问题，轻轻松松上个大户型。

不强求别人，不难为自己！买房也一样，八九万的海淀永丰就摆在那里，路怎么走，各位自己挑哦！

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