实探 | 吹风价4万+，莞深交界的特发天鹅湖畔来了

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前段时间，深圳一个高中城将落地深山合作区的消息引起了广泛的争议。家长们感到愤怒，教育资源如此短缺，真的要逼我们“孟母三迁”？这件事之后，锋哥一直在想，深圳的家长，为了孩子的教育，能忍受的最远半径是哪里？

今天，锋哥在平湖的特发天鹅湖畔，得到了启发。打着将建名校的旗号，特发天鹅湖畔也曾刷屏了我的朋友圈。当时，锋哥在想，这么偏，谁去啊？

事实是，不管多偏，我都要去看看。去了之后，第一感受就是，真的好偏！项目周边基本上以高速为主，未来没有地铁。没有地铁的郊区房都是耍流氓。加上周边配套极其匮乏，我一度怀疑自己来的不是深圳。但边缘也不是一无是处，该项目周边的自然环境不错，“天鹅湖畔”的案名总是要带上几分湖景。

总体来看，来到平湖像是穿越到了20年前的深圳。40年来，平湖是深圳目前发展最慢的区域。连地铁都还没到达的平湖，靠着湖景和名校，毛坯房要卖出4万+，你愿意为深圳的房，东莞的景买单吗？

项目基本信息

楼盘名称：特发天鹅湖畔

面积：50026.7㎡

户型面积：主推77-142㎡的2-4房

价格：吹风价4万+

总户数：2161户（保障房约420户，住宅1741户）

容积率：4.76

区位

平湖目前还在起步阶段。

这几年，平湖计划打造“一二三四”城区格局，力求在交通和产业方面找到突破口，全方位提升片区实力。

首先是在平湖简头岭规划建设一个综合交通枢纽，汇集7条轨道线。产业上，将打造华南城、海吉星两大物流园区，以及发展平湖金融与现代服务业基地、鹅公岭战略新兴产业基地、平湖跨境电商特色小镇产业基地，建设可谓如火如荼。

休闲景观资源上，平湖的平湖生态园二期已基本完成，凤凰山国家矿山公园二期进度也近一半，未来是平湖景观资源的亮点。

城市更新方面，平湖片区推进的项目多达19个，拆除重建建设用地总面积超过260万㎡。佳兆业、华侨城、金地、等开发商均已进驻，对片区价值的提升很大。

项目

特发天鹅湖畔位于龙岗区平湖街道鹅公岭社区东南部，项目规划用地性质为居住用地，总用地面积50026.7㎡，计容总建筑面积约260525㎡。项目为涵盖住宅、保障房、商业类型为一体的都市综合社区。其中，4栋一整栋为保障性住房。

项目南面为水源保护基地-雁田水库，自然资源得天独厚；配建九年一贯制学校；项目自身配有约8350㎡社区商业，地块周边建有公交总站、养老院、休闲绿地等配套。

锋哥现场了解到，项目容积率：4.76。总房源2161，车位数2070，车位比不足1：1，后续停车存在一定难度。

项目已开示范单位，主推75-142平住宅产品。锋哥了解到，项目的价格约为4万元，毛坯交房，预计2021年6月交房。

户型图：

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交通：

陆路交通方面，项目北临东深公路，连接平湖大道交汇平龙路，南至沈海高速。

轨道交通出行就很不方便，距离最近的地铁10号线华南城站都要4公里，走路去也太远了，而且距离平湖TOD综合枢纽也接近6公里，想坐轨道交通得坐公交去才行。

商业配套：

周边商业也是极为缺失，除了项目自身配有约8350㎡的社区商业，基本能满足生活基本需求。项目周边的只有顺家和购物广场、大业城等中低端商业MALL。

教育医疗：

如果说项目最大的亮点之一，那便是华南师范大学附属平湖学校，规划36班九年一贯制公立学校。此外，还有规划12班三年制公办幼儿园。

片区内的医院只有平湖人民医院，在建的有深圳大学附属平湖医院（深圳市平湖医院），即将投入使用。

片区市场：

平湖片区新房市场目前均价3万7-4万5之间，主推面积也都是70-120㎡之间，属于刚需市场。二手房则比较少，离项目较近得是茗萃园，均价3万5左右。

优点：

1、国企开发商开发，品质有保障，整个小区的设计很人性化，地块之间建有天桥连廊，让空中花园畅通互联！

2、容积率低，整个小区活动空间很大，部分户型可以看到雁田水库，自然景观很好

3、户型比较方正，三体四户，三梯五户，整体的户型通风采光很好，部分户型做到了南北通！

4、配有幼儿园，九年一贯制公立学校，后续上学有所保证。

缺点：

1、位置过于边缘，处于莞深交界处，比较孤立，片区规划不清晰，周边严重缺乏优质公共配套！

2、周边被工厂包围，周边环境不忍直视，短期改善非常艰难，暂时只有一条路可进入，后续交通堵塞会成必然，进出两难。

3、无地铁是最大的硬伤，出行非常不便利，周边并无大型商业综合体，后续只能靠底商维持。

4、属于超高层，每家每户配有消防管道，毛胚交房给后续装修带来难度，使用率低，赠送率也不高！

锋评

特发天鹅湖畔作为国企开发商又一大杰作，在深圳，特发还是有一定江湖地位的，从楼盘品质和规划来看，还是比较不错的。如果这个项目品质建在福田，一定能卖爆。

但买房，最主要还是地段、地段还是地段。由于位置处于深莞边缘，周边环境和片区规划不清晰，拉低了整个楼盘的综合品质，想入手的刚需一定要想清楚，是否能接受短期内的配套不便。

另外，无地铁也是最大的硬伤，给生活品质带来很大不便。通勤基本上不可能靠地铁，若用来投资，未来的出租率也堪忧。

从住家来说，短期周边环境很难改善，需要周期太长。从投资角度来看，配备的华师大附校虽然是公立学校，但不是楼盘专供，加上周边的生源参差不齐，后续学位溢价难以发酵。

综合来说，劣势多于优势，建议谨慎考虑。

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