新的六边形战士，北辰悦江洋VS华润瑞府，谁是长沙综合素质之王？

——文章仅仅表达观点，笔者只是一个普通的买房人，内容仅为兴趣分享，不以商业牟利为目的，也不构成任何投资决策建议，有些逻辑表述不到位、不严谨的地方还请见谅。

近期买房人的心态，想必十分复杂，又想淘笋盘抄底，又怕高位接盘，心情跌宕起伏，焦虑、敏感、多疑，至少我目前是这种状态。

本篇聊一聊新房市场上六边形指数最高（综合素质高，各方面全能无短板）的两个盘：北辰悦江洋和国体华润瑞府。这两个盘，和上一篇的建发缦云一样，预计在今年12月份入市。

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北辰悦江洋，我愿称之为“北辰最后的绝唱”。

北辰A2悦江洋，北辰三角洲的最后一个地块，A2的开发，意味着北辰全面进入存量房时代。

基本参数：3栋住宅+1栋公寓，总建面241111.96㎡，容积率5.92，建筑密度22.67%，绿地率20%，停车位1043个。面积段较大，只有243、308、370三个户型，共276套。

——2、3楼高121米，户型均为243；

相关配套：项目位于北辰片区核心，配套方面不必多言，该有的全有。

——有地铁：1号线“北辰三角洲站”，下楼即达；

——双学校：清水塘北辰+长雅中学；

——双商业：大悦城+凤凰海，下楼即达；

——双五星酒店：北辰洲际+北辰国荟，下楼即达；

——双江河景致加持：湘江+浏河，下楼即达；

——三馆一厅加持：长沙博物馆+长沙图书馆+长沙规划馆+长沙音乐厅,下楼即达；

……

北辰片区无疑是长沙最成熟的片区之一。这里的生活气息十分浓郁，配套十分完善，都市生活、自然风光、人文气息、人间烟火……在这里都能寻找得到，这是我记忆里对这个繁荣社区熟悉的味道。这里流传着一句话：住过北辰，就离不开北辰。我曾经住在定江洋，现在搬到了D2区，往后十年，我还打算长期住在这里。

——不可否认，作为超级社区，北辰片区有诸多槽点：比如盘子太大，比如整体容积率偏高，密度太大，比如户型不好，比如不可避免的垂垂老去……但我认为，理想的人居环境离不开人文气息，懂北辰的人都知道，这里不仅是生活便捷，更重要的是这里流淌的人文气息，这里有湘江、浏河的自然风光；有洲际、国荟的商务氛围；有大悦城、凤凰海的生活配套；有笑嘛文化的欢声笑语；还有三馆一厅的文化气息…这里的春夏秋冬都很巴适，所以，让人来了，不想走了！

——因为这些，故而可以忽视掉北辰的所有缺点，它面世之时，整个北辰的置换群体都会蠢蠢欲动。

点评：该盘可以算是市面上综合素质最高的新盘，其产品设计图早已广为流传，产品很难让人不喜欢，但也有让人无力吐槽的地方：一是最好的视野给了公寓，1号栋公寓高达245米，对后面3栋住宅的江景视野造成较大影响；二是平均面积段属于片区之冠乃至长沙之冠，上车门槛非常高，意味着每一套都可能成为丧失流通性的“传家宝”。开盘价格传闻大概率精装2.3，按照其产品定位，参考同片区的北辰府和定江洋，价格倒挂可能性较大。

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华润长沙瑞府，我愿称为之为“国体之王”。

这个盘我已经写过一篇，不再赘述，不要把它和长沙润府搞混了，详见新的片区大哥：国体中心华润X府，它有多牛？

基本参数：项目由4个地块分四期开发，建筑面积531880.94㎡，容积率3.1，建筑密度17.52%，绿地率40%。一期总建筑面积150312.26㎡，8栋住宅，规划548户。

面积段从小到大依次为142、171、191、230；四期住宅总户数2112，但150平以下的（142）小户型只有276套，占比仅13%，小户型比较稀缺。

相关配套：简单说来就是“双地铁+双学校+体育+公园+商业+交通+高端产品定位”。

——双地铁：2/4号线双地铁口“沙湾公园站”，出门即达；

——双学校：长沙国体实验学校（九年制），品牌未定；

——产品力加持：华润旗下最高端产品“瑞府系列”；

——生活商业加持：自建体育中心，南边即是沙湾公园；周边保利、天虹、山姆、吾悦、吉联、运达……商业繁华，生活便利；

——交通优势：接驳“高铁南站+黄花机场”，陆路交通发达，出行非常方便；

——接盘侠多：片区高端产品稀缺，原住民升级改善需求旺盛，地缘型客群丰富。

点评：虽然该盘所处板块能级一般，但同样六边形指数爆表，几乎没有任何短板。坊间传言2.1+的首开折扣价格，面世之后大概率直接碾压同片区京武浪琴山、运达中央广场、明昇壹城，成为片区新晋榜一大哥。特别是从实用性角度，一套房足以解决“读书交通生活商业”所有烦恼，有需求的情况下，买它也不失为上佳选择。

——这两个盘都是当之无愧的综合素质之王，当然，价格也不菲。买房人，你会怎么选择？