2023年以后，开封房价会有怎样的趋势？

进入到2023年以后，开封房价会呈现怎样的趋势，我们将通过本篇推文从三个角度做预测性分析。

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1、土拍市场冰封，民企接近零成交

从悲观的角度也好，从乐观的角度也好，土拍市场的冰封，民企接近零成交的2022年，对于购房者来说，更多的是象征性的利好，而不是实质性的利好。可以从以下几个方面来看：

其一、国企或平台公司“代持”，土地实际出让价成本增高

民企不再拿地，主要是有两点原因，一方面是由于销售难和融资难导致数亿起步的土地款越来越难筹措，另一方面是“高周转”快销售模式在2022年期房全面滞销以后，拿地越早资金成本越高，加之如海马、亚新等尚有多个项目在售或者多个地块待售。

所以，这也导致，近两年来，很多房企原计划内的“框架协议用地”都由国企或者平台公司获取。对于国企或地方平台公司而言，拿地意味着增加了资产，尽管承受了资金成本，但由于土地出让价存在一定比例的返还，所以未来存在土地溢价的可能。且，在自持的几年中，如市场库存逐步去化，居民收入逐步提高，对房地产市场和经济的信心也会随之而来，在市场好转以后，这些地块的国有平台公司也可以选择和民企合作，且拥有更多的选择权。

但对于购房者来说，都意味着：无论是谁自持土地，都会因资金成本上升，最终导致开发成本上升。而开发成本上升，也大概率可以预见未来房价也有上升的可能。

其二、民企接近零拿地，影响短期内市场供应关系

房子不可能凭空盖起来，房企拿地越少意味着房子也越来越少。

从2022年来看，开封市场民企拿地基本上以鼎立为主。尽管鼎立所拿地块的位置相对较好，但规模（地块面积）都相对较小。所以，这也意味着即使是鼎立近两年拿地的地块全部进入开发状态，也很难真正意义上影响开封市场的供应关系。因为，就市场层面来看，是鼎立国际城成就了鼎立，但当鼎立离开国际城所在的区域，鼎立的品牌影响力还是未知数。

所以，这也意味着，2023年的开封房地产市场尤其是开封西区，预计不会有超过3000套以上的新地块新项目（期房）供应，基本上还是延续2022年开封西区市场新盘供应，如海马公馆三期、亚新橄榄公馆、西湖天胤二期溪境天澄、永威梅隆上院，如以当前的销售速度推断和2023年期房市场慢销难销的局面没有大的改观下，开封西区2023年新盘供应量预计在800-1200套左右。

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2、纾困资金驰援将建立市场信心，但房企更大的促销或也会随之而来

纾困资金，可以理解为定向给房企“放水”，这是建立市场信心最有效的手段。

至少在我看来，刺激购房者的前提是至少让购房者相信买了房子以后不会出现延期交付、烂尾、过于降标交付等情况。所以，在有了纾困资金助力房企保交楼以后，假使从2023年初，开封市场上延期的楼盘能陆续交付呈现，则将极大概率的提升市场信心。

但与此同时，大多数延期交付的楼盘，都有一定数量的剩余房源未售。在2022年，众多延期交付的房企都尝试着在“延期交付（工程进展明显过慢）”的条件下对市场销售，但无一例外都以失败告终，个位数甚至零销售是常态。所以，这已然是延期交付的开发商认识到：在房子达不到现房（或基本接近现房）且在短期内开封房价不可能暴涨的情况下，只能等待。

所以，假使这些延期交付的楼盘在纾困资金的助力下达到了交付状态，那么必然会在市场信心建立的情况下立即销售。而对于这些项目而言，短期内打开销售局面最好的办法就是“价格战”。

这对于2023年新入市的期房产品来说，是极其不利的，“现房价格战”将使得购房者更加担心期房在价格阶段的不确定性。退一步来说，如果纾困资金也帮助不了延期交付的楼盘，那期房不安全的不确定性，更是会使得2023年的新盘“雪上加霜”。

但，也不必完全悲观，因为延期交付的楼盘未售产品中，高总价、大户型、非标准层（洋房）、相对不好的楼层（高层）更多一些。这些房源，即使是在正常阶段也会以促销的状态呈现。

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3、大多数居民正在“节流”，且没有找到“开源”的渠道

对于当前的开封房地产市场来说，不仅是作为销售方的开发商困难，作为购买方的购房者同样也是困难重重。所以，可以合理的预测是：开封房地产市场逐步恢复的周期大概会还要有个三五年。大致的步骤或许会是：开发商做到项目交付让购房者有信心，购房者对未来经济（包含房地产）有信心且逐渐把收入恢复到疫情前并且有了进一步积蓄才有可能更多的转换成购买力。这也就意味着，不可能是一朝一夕的事，在此期间，开封多项目或可能进入现房销售状态。

所以，对于当前的楼市环境，大概率还在第一阶段，即：建立开发商安全交付的市场信任感。

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综上所述，我们再进一步梳理分析：

1、土拍市场方面，更多的是趋势上展现了未来土地成本上涨将导致房价再次上涨。

但对于核心购房区域以外的储地，不排除会做拆迁安置的限价商品房用途。所以，真正影响未来开封房价走势的，还是汴西湖区域（东京大道南侧经开公司取得的地块）。

2、在民企接近零拿地以后，开封西区核心区的新房市场可能接近“零供应”。从供需层上来看，这也是导致房价上涨的因素。但现实条件是：期房滞销，在这种情况下，留给开发商的主要有两条路（价格信心或工程信心）：

2-1、最简单最粗暴的就是继续在6XXX元/㎡的基础上打价格战。

对于2023年的开封市场来说，不排除这种可能。因为在2022年已经出现了即使是高佣金也带不动新盘期房项目的销售，所以这就有可能出现：开发商把原本该支付的高佣金转化成房价优惠，来促进购房者成交。

2-2、在大环境难改的情况下，开发商采取全新的工程策略。

即：前期先开工个两三栋楼，以最大化的速度完成楼栋封顶，并且随即跟进项目的外立面建设，使得项目最大化的接近现房，从而建立市场购房者对项目的信任感，也是最大化降低项目的建设资金成本（如多楼栋或全楼栋开工，会让开发商付出更多的成本，从而购房者的购买成本更高，基本上是双输的局面，更确切的说是开发商单输的局面）。

从目前的市场来看，单楼栋从建设到封顶再到施工到立面状态，至少需要一年以上的周期（参考东区的卓瑞禹璟台项目）。

开发商失去了品质交付的能力。

3、纾困资金对市场大的层面是信心。但从小的层面来说，尤其是对于项目未售房源来说，则是不确定的。因为，对于大多数的项目或者有多延期项目的房企来说，纾困资金是不足以支撑“保交楼”的。纾困资金是专项借款（低息），但可能还需要搭配商业银行跟进的配套贷款。所以，开发商的专项借款还有融资，都不是白给也不是不用还的。对于开发商来说，拿什么还款呢？当然还是卖房子。

4、购房者手中资金有限或者不愿意“加杠杆”买房，这是影响开封房价短期走势最根本性的要素。

所以，多重因素叠加之下，2023年必定是“买房市场”下“购房机会”最多的一年。

但这种购房机会，更侧重的是有资金实力且有强意愿的改善购房群体，短期内还很难让刚需购房群体收益。

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进一步来看，开封房地产市场已经完全进入到分化期。

有在售项目的房企，进入到2023年以后，将会进一步进入震荡期。

前期已有在建项目的房企，也将会在这一年集中进入交付期，如未来房产西湖天胤一期、永威梅隆（郡/樾）两批次房源、星联多项目（岚溪府、揽月湾）三批次房源等。此外，亚新（橄榄城8期）、枫华（公园府）、晖达（紫宸）、华盟（臻熙府）等项目也将进入交付年。

另，预计将力争提前交付的项目有海龙（西湖华府，2023年11月提前至2023年6月）、晋开美居（四季城B区一期，2024年6月提前至2023年年底）。

所以，综上所述不难发现：在2023年，开封市场上所有的主流房企都将完成一次“大规模”集中交付的市场考验。

这也是：继“购房者手中资金有限或不愿意加杠杆买房”之后，又一个影响开封房价短期走势的根本因素。它的影响主要体现在：在交付年如出现“延期交付”的现象，则势必会影响该房企（品牌）的市场信心，影响到该房企交付项目及其它在售项目的销售量。

而，“量（销售量）价（销售价）”从来都是密不可分的。

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此外，影响房价走势的还在于市场上的标杆房企。

当前开封市场的标杆房企，个人认为应该符合两个标准：其一是有在售在建项目，且该项目有足够的市场影响力。其二是有后续地块等待开发。之所以强调这两点是因为：有后续地块待开发，意味着开发商对开封房价会更有长效思维，不会轻易的打“价格战”。

这些房企是：海马（海马公馆三期/二期）、未来房产（西湖天胤二期/一期）、亚新（橄榄公馆/橄榄城8期/6期/5期/大梁府）、永威（梅隆上院/琚/郡/樾）等和鼎立（鼎立国际城/鼎立多储备地块的入市销售时间待定）。

除此之外，在西区之外的东区、南区、北区基本上进入“唯一”房企的时代，所以至少具备区域标杆房企的实力。这些房企是：北区晋开美居的四季城B区、东区的卓瑞（奇瑞）禹璟台、南区中房威泰的康桥玖玺园等。