大平层的尺度，别墅的尊崇，重庆这个创新型别墅我给满分

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先来看一组8月的市场数据。

上个月，中心城区别墅供应量9.17万方，成交量9.20万方，别墅存销比由去年同期的14.4下降到了8.9，下滑比例超38%。

这种情况已经持续很久了。

重庆别墅供应连续多年一直处于下滑状态，2018年，别墅的供应量还有336万方，到了去年就只有146万方，直接腰斩。

供应减少只是一方面，更重要的是，别墅的“纯度”也在降低。

市场上在售的所谓别墅，大多位于龙兴、水土、龙洲湾等远郊，且都是叠拼，2020年，叠拼别墅的成交市场占比高达66%！

理由其实也简单：

第一，过去这些年，国家对于别墅的限制不断加码；

第二，地块条件的限制。

先普及一个常识，要修别墅，最合适的土地容积率，是1.0以下。

但最近几年重庆的土拍平均容积率都在1.6左右，2020年重庆一共成交了152宗地，容积率小于1.0的地块为0；今年4月土拍了46宗地，容积率小于1.0的地块还是0。

很明显，土地限制条件的步步趋紧，以及限墅力度的层层升级，以后新建的别墅项目会越来越少，离城市中心也会越来越远。

所以当速晨君得知，公园大道将在中央公园一环推出最后一个别墅组团上景臺时，震惊可想而知。

02

下一个城市新中心

中央公园的城市能级，已经不用再过多强调。

从2013年开始，不过8年时间，区域内公园、轨道、医疗、教育等城市配套就以肉眼可见的速度加速兑现。

5月底公示的《重庆2021-2035年国土空间总体规划》，也明确了中央公园的地位——重庆智慧之城的组团中心。

更重要的是，今年年底，约600万方两江国际商务中心就将迎来首期开业，据说，为了打造这个商圈，渝北区已经先后投入了100多亿进行基础设施建设。

种种迹象都表明，中央公园已经进入爆发之年。

中央公园实景图

这种迹象，在土地市场表现得更为明显。

今年4月底，重庆第一次集中土拍，中央公园“一战封神”：

中心城区一共成交了25宗万元地，过半数都在中央公园；楼面价排名前十的地块，有9块都在中央公园。

这无疑坐实了中央公园重庆新中心的定位。

毕竟，房企，尤其是头部房企，对城市发展的预判不可小觑。

03

稀缺都不足以形容的地段

问题是，随着公园一环开发殆尽，区域早已进入了泛公园时代。

这两年成交的地块，大多集中在北区，距离公园直线约3、4公里的地方，真正公园头排的房子，卖一套少一套，非常稀缺。

当然，上景臺所处的位置，只是用稀缺来形容就未免太弱了。

如果我们俯瞰整个中央公园，就会发现其他的位置都可以找到复制或可替代的地方，唯独这里不可以。

因为拿地较早，公园大道占据着公园头排最精华的地段，而上景臺则位于约160万方公园大道最核心的位置，紧邻头排大平层，北面是公园大道自持的约15万方商业。

上景臺位置示意图

以上景臺为原点，画一个半径500米的圆，你会发现，约2300亩中央公园、渝北区人民医院、10号线中央公园东站，都在辐射范围内。

如果将半径扩大到1公里，那两江国际商务中心，10号线中央公园站，渝北八中、人和街小学也被圈在其中。

不夸张的说，这里就是整个中央公园资源最集中的据点，出则繁华，入则宁静，几乎找不到可以与之抗衡的选手。

不仅在中央公园找不到，我们把范围扩大到北区甚至整个重庆，都很难再看到第二个这样的位置。

因为很难再找到中央公园这样的区域，而公园一环的开发，也已经接近尾声了。

这样的地段，即将绝版。

04

真正意义上的别墅迭代

什么样的产品才能够驾驭这样的地段？

上景臺给出的答案是，在公园大道深耕中央公园8年的经验之上，融合大平层和上府别墅的双重优势，以前所未有的建筑形态，打造出了一个堪称颠覆的别墅产品。

上景臺意境图

也许你会说，大平层和别墅两种截然不同的业态，怎么融合？

回答这个问题前，先说一组数据。

2020年，重庆中心城区单层建面不足100㎡的别墅，市场占比约73%。

极致的紧凑带来的是压抑，不少世面上的别墅，楼梯窄到只能容一个人上下，可想而知有多么局促！

上景臺融合二者的优势，打造出了大平层级的别墅产品，建面约210㎡~430㎡的创新品墅，以及建面约580~760㎡的合院，单层面积足以跟大平层相媲美，大面宽，大露台，这样的阔绰，是以往别墅产品所不具备的。

上景臺意境图

既有大平层的阔绰尺度，又有别墅的私密感和尊崇感，让高净值人群彻底摆脱大平层和别墅的两难选择！

在设计上，上景臺延续了公园大道上府的东方院居文化，并且跟川渝建筑特色进行了融合，充分考虑了中式建筑和山城精神之间的关系。

上景臺意境图

甚至在建筑设计上，也能看到上景臺的创新之处。

品字型布局好处非常多，完美解决了传统别墅建筑排布过密，私密性不强，通风采光不足的缺点。

唯一的不足是这样的排布成本代价太大，一般房企都不会轻易尝试，这也是为什么市面上几乎看不到这类产品的原因。

这是一次真正意义上的别墅迭代产品。

05

一块土地的极致价值

其实，对于上景臺所处的地段的来说，基本上什么都不用做，只要延续公园大道前期的产品力，就已经足够优秀了。

但上景臺并没有“躺赢”，而是选择了最难的一种模式。

为什么？

在速晨君看来，其中一个很重要的原因，是香港置地、招商蛇口对市场、对高净值人群的独特洞察。

上景臺意境图

香港置地，不论在全国还是重庆来看，都是一家很有调性的开发商，专注、精工于改善产品，一直是重庆高端市场的领军者。

招商蛇口也是一家实力央企，隶属于招商局集团，排名中国房企TOP15强。和香港置地一样，招商在重庆认可度也很好，比如招商江湾城、招商锦星汇等，在所属区域内，品质都是数一数二的。

这样两个开发商联手，在重庆高端市场，近乎处于无敌的状态。

长嘉汇两江峯效果图

它们联合开发的长嘉汇，以一己之力重塑重庆大平层时代，2019年，中心城区千万级住宅一共成交不到100套，长嘉汇就独占了68套；2020年，长嘉汇在千万级市场的成交占比更是超过85%。

公园大道，是它们联手打造的又一个大盘项目。

也正因为如此，他们更能理解上景臺所在土地的价值。

这样的地段，这样的资源，这个地块上的作品只能是最好的。

上景臺意境图

从某种意义上来说，上景臺已经超越了物理层面上的精耕细作，更像是一个精神化的作品，如果非要找一个词来定义，那就是藏品。

结语》》

今年以前，重庆的别墅市场已经很长一段时间停滞不前了。

在追求规模的路上，极少有开发商愿意静下心来思考，当下市场需要的别墅究竟是什么？什么样的产品才能满足拥有国际眼界和先锋生活阅历的人的核心诉求？才能为重庆别墅市场带来一场前所未有的蜕变？

上景臺，给了我们最好的答案。

或许上景臺很难有后来者，毕竟这是极致的地段+极致的产品才能实现的超越，但无论如何，重庆的别墅产品已经被重新定义。

这对城市而言，才是最重要的。